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【题目】新型城镇化与房地产价格之间的关系探析
【第一章】新型城镇化对房价的影响研究绪论
【第二章】新型城镇化的概念、内涵及特点
【第三章】城镇化与房地产现状研究
【第四章】新型城镇化对房地产价格影响
【第五章】新型城镇化发展对房地产价格的影响实例分析
【结论/参考文献】城镇化进程下房地产价格研究结论与参考文献
4 新型城镇化对房地产价格影响
4.1 城镇化与房地产价格的相关性分析
4.1.1 选取变量
人口城镇化历来就是衡量重庆城镇化速度的重要指标之一，在此基础上将衡量房地产价格的指标定为商品房销售价格，可以选取 2000-2013 年相关数据。
2000-2013 年我国城镇化率和商品房销售面积和商品房销售面积数据如表 4.1.
4.1.2 平稳性分析
时间序列数据是在不同时间点上收集到的各种社会、经济数量指标的统计数据，其可以充分反应各种指标数据随着时间推移而不断变化的状态和程度。总结前人的研究可以发现，由于数据的不稳定性会很大程度上影响时间序列的状态判断。因此我们应先对时间序列的平稳性进行检验，在对时进行实证研究之前就应该进行，这一做法也是符合动态计量经济理论要求的。如果忽略这一步骤，很可能在进行数据分析时出现“伪回归”现象，导致结论错误。在多种检验方法中，时间序列的平稳性检验的最常见方法是单位根检验。平稳时间序列有个很大特征，就是所有数据将在均值左右徘回，总的来看，数据是向这个均值靠近的，而非平稳时间序列则不具有这个特点。：DF（Dickey-Fuller）检验、ADF（Augmenied DF）检验和 PP（Phillips-perron）检验是三种的常用的单位根检验方法。
本文采用单位根检验方法为 ADF 检验法，通过该检验法对变量进行该检验：
Eviews6.0 软件对城镇化率（U）和商品房销售面积（P）序列利用 ADF 检验法进行单位根检验，检验结果见表 4.2.
由表 4.2 可知，在 10%的显着水平下变量的原始序列都接受原假设，即序列含有一个单位根，则原序列是非平稳的。进一步对原序列进行一阶差分运算，对差分序列 D（P）、D（U）进行 ADF 检验。最终结果显示，在 10%的显着水平下下差分序列均拒绝了原假设，即其均为平稳序列。
4.1.3 协整检验
测试只涉及一个变量，所以我们将建立格兰杰Engle和 Granger两步法检验[36],对建立的回归方程残差进行单位根检验。检验结果见表 4.3.
观察表 4.3 中数据可判断残差序列为平稳序列，残差序列的 ADF 检验统计量-4.302910,均小于显着性水平 1%、5%、10%时的临界值，这表明城镇化率（U）和商品房平均销售价格（P）存在协整关系。即城镇化水平与房地产价格存在协整关系。
4.2 新型城镇化指标体系的建立
4.2.1 指标体系建立必要性
人口城镇化虽然是城镇化的一个常用指标，但它不能完全代表新型城镇化的水平。因为新型城镇化应该是一个综合性的问题，中国的城镇化已经拥有六十多年的历史了，但它却在曲折中前进的一个过程，它在经济飞速发展，社会现代化进一步提升的基础上由一个农业社会转向了城镇社会，这不仅仅是人口的转移，这是个漫长的推进过程。尤其新型城镇化内涵丰富，以“以人为本”为核心，与经济、社会、福利保障等息息相关。即城镇现代化和城乡一体化问题，与一系列的社会、经济、环境密切相关。总的来说，新型城镇化是速度与质量的并举，重庆构造一个科学合理的评价指标来反映新型城镇化的发展速度与质量是非常有必要的[37].
重庆顺应着经济与城镇化共同发展的大潮，城镇化快速推进。但是山城重庆特殊的地理位置导致在推进城镇化过程中，很多山村乡镇对城镇化的政策缺乏了解与进一步认识。大部分人将城镇化简单理解为人口进城，将农村户口转化为城镇户口就是城镇化的意义所在。户籍的改变是城镇化推进的基础，但在此基础上，应该让“农转非”的居民享受到社会保障，基础设施等，在这一块还做得很不够。
在城镇化的大潮中，农村劳动力人口为了更高的收入大量进城务工，他们是城市建设的中坚力量，但他们并未享受到城镇居民的待遇，第一代农民工已经在城镇生活的高房价、高物价、低收入、社会歧视等中压弯了腰。第二代农民工有第一代所不具备的教育程度，因此他们更加迫切的想要进入城镇，融入城镇，真正在城镇中扎根。如果不解决他们住房、生活、保障等基本问题，会在一定程度上影响社会稳定；直辖之后的重庆，由于其特殊的历史地位和经济地位，中央大力扶持，导致重庆城镇化快速发展，但这其中不排除盲目发展的嫌疑，大拆大建，基础设设建设缺乏合理规划，而没有顺应有的发展规律，导致在这种大动干戈中，重庆城镇化率提高但人民生活水平以及经济建设并未完全跟上城镇化的速度；建立一套科学完善的城镇化水平指标才能合理的衡量城镇化发展速度与质量，并对相关建设进行监督与管理提供宝贵意见。
如何评价与定位新型城镇化呢？我们应该了解到与传统城镇化相比，新型城镇化被赋予了更多内涵，更加注重城镇化质量的提升，但在新型城镇化中还是可能存在问题，因此要建立一套全面表现新型城镇化推进质量水平的体系。这套指标体系能够科学衡量城镇化水平，也能比较各地区城镇水平差异与发展中的特色与优势，能够更加注重协调发展，共同进步，也为城镇化政策的提出与落实提供依据。
新型城镇化的指标体系可帮助政府机构了解相关政策的落实情况以及揭露可能存在的问题，进行相关补救；也可将社会保障、基础设施建设等真正带入“农转非”居民的生活之中，来帮助政府与人民了解相关政策以及城镇化的内涵以及发展质量；可以帮助政府构造一个实时跟踪监督的管理体系，有利于政府把握全局，更加科学合理的推进新型城镇化建设。
4.2.2 构建指标体系的原则
要建立科学合理的新型城镇化指标体系，可以从以下几个原则入手：
①科学规划性原则
新型城镇化是个囊括经济、社会、人口多方面因素的综合指标，为了构建合理科学的新型城镇化指标体系，必须涉及多方面因素，但各指标之间可能存在自相关性，因此坚持科学性原则，采用相关方法选去除代表性的指标。
②综合性与突出性原则
可以代表城镇化水平的相关指标很多，毕竟城镇化是个多方面因素共同发展的过程，但不同指标在城镇化水平中所产生权重也不同，进一步分析新型城镇化的内涵与特点可得知，虽然人口城镇化是常用指标之一，但它已经不能很好地表现城镇化的发展质量。新型城镇化中更注重人在城镇化推进过程中所能享受的待遇，得到的生活基础设施、保障等的改变，因此在确保全面性的基础上，应突出社会保障与基础设施建设等代表性指标，兼顾全面性与主次分明。
③突出新型城镇化内涵原则
新型城镇化的内涵就是以人为本，和谐发展可持续，在构建相关指标体系的过程中应该突出新型城镇化与传统城镇化的不同之处。
④可操作性原则
构建指标体系就是为了科学评价新型城镇化的发展水平，因此构建的相关指标必须具有可操作性，能够在统一计算方式与计量方式中对相关数据进行比较分析。
4.2.3 指标体系的构建
新型城镇化的内涵多样化，涉及经济、人口、社会等多方面因素，所以要评价新型城镇化的发展是很困难的。建立准确的城镇化评价水平才能让政府制定正确的城镇化发展战略，也可以说城镇化评价指标是制定发展战略的前提条件，这就牵扯到城镇化模式的选择上，牵一发而动全身，也说明了构建新型城镇化指标体系必不可少。总结前人的研究发现，用来评价传统城镇化的单指标评价方法和复合指标都是城镇化水平评价指标的常用方式。
①简单的单指标评价方法
在传统的城镇化水平衡量中，单指标评价方法运用较多，单指标评价方法顾名思义就是单一的指标来评价城镇化的进行。单一的指标可以是人口比重指标法和土地利用指标法来评价城镇化水平。人口比重指标法可以定义为某城市或地区的非农人口占总人口的比例来评价这个国家或地区的城镇化水平的高低。
人口比重指标法是衡量城镇化水平的基本方方之一，这是由于城镇化过程中人口转移数量明显，因此人口城镇化是城镇化的一个显着标志，更容易对其进行说明与统计。然而在实际情况中，没有建立科学合理的统计方法，统计手段多样，也没有进行实时跟踪，对数据的变化进行改变，因此容易因为一些正处政策而产生人口变化巨大，且难以统计，并未对数据进行更新；而当前由于中国经济的快速发展，城乡二元化格局严重，大量农业人口进入城市就业，但在统计过程中这部分人员变化快且难以进行统计，所以并未计入人口指标中，这也导致城镇化水平中的人口指标过于空泛，缺乏现实意义，无法准确概括当前城市的城市化水平。
在评价个地区的城镇化水平时，总是运用人口指标代表的城镇化率来比较各省市的城镇化水平明显是有失偏颇的，由人口判断会出现显然是不符合经济发展规律的现象，比如内陆城镇化水平高于沿海地区的局面，东部高于西部的情况。由此可知，不够全面的传统人口比重指标法，无法综合的表现出城镇化水平，难以适应现实情况的需求。
土地利用指标方法，可以从字面意义理解，就是城市土地利用的面积来衡量城镇化的水平。以土地利用的性质、范围等确定。在一定时期内对耕地，草地，高山，森林，海滩等非都市土地使用转化为工厂，住宅，商业，文化和教育等城市用地的占比。但结合实际，由于数据难以得到，缺乏实际意义。
②复合指标法
复合指标法就是一种综合的指标融合办法，在复合指标法中选取与城镇化息息相关的人口、经济、社会等方面进行融合，将它们以各种方式形成新的指标综合全面的评判城镇化的水平。基于当前经济与社会形式的日趋复杂，带来城市化发展结构复杂，因此，建立复合指标法已经势在必得。但由于复合指标的本身特性，指标较多，因此无法必须结合不同区地区的不同情况进行分析，这也意味着复合型指标具有自己的局限性。
新型城镇化注重城镇化速度、效益与质量的统一；以经济集约化发展、社会和谐发展、政治文明发展与自然环境有效保护四个方面构成发展目标体系企业、民众、中央政府、地方政府多元推进为主体；以市场机制为主配置城镇化资源、政府构建制度平台；主张大中小城市与小城镇协调发展；主张因地制宜，东部实行城市集群策略、中部实行城市链建设，西部实行中心城市带的策略。最重要的是新型城镇化不但是人口的城镇化，相应经济发展与基础设施建设也应该进一步推动。
为了更加准确的评价新型城镇化的发展水平与质量，必须构建一套科学合理、综合性较强的新型城镇化指标，这也是因为用单一的指标反映内容复杂的新型城镇化是比较困难的，但在前人研究中并未构建适应重庆新型城镇化水平，且可操作的指标体系[38],因此要从基础设施建设、社会保障、经济等方面着手，衡量新型城镇化发展水平，相比于用单一指标表示的传统城镇化水平，复合指标更加注重城镇化之后所能享受的待遇与基础设施，从“村”转向“镇”的发展。从人口、经济、社会的发展判断新型城镇化水平的发展。
③新型城镇化指标体系构建随着我国社会经济的发展，我国的城镇化水平进入比较活跃的状态。城镇化水平直接反映了了社会和经济发展水平，是衡量城镇发展水平的重要标准。为了进一步研究新城镇化对房价的影响，必须建立一套高效、合理城镇化指标体系。
单一指标在反映内容复杂的城镇化上比较困难，但在实际操作中又找不到比较理想的、在时空上可比较的、容易取得数据资料的复合指标。
1）产业结构指标：第二产业增加值指数
2）社会发展指标：城镇基本养老保险参保人数、城市人均住宅建筑面积、城乡居民收入差距
3）基础设施指标：城市人均拥有道路面积、每千人医院和卫生院床位数、每万人在校大学生数
4）制度环境：非农产业结构与非农产业就业偏离度
在新型城镇化指标体系的构建中，不是从简单人口的指标出发，更注重城镇化过程中基础设施保障的发展，也就是更加注重城镇化发展质量的相关指标，这是与传统城镇化指标的重要区别。新型城镇化指标是兼具了速度与发展质量，同时融入户籍制度。
本文采用文献归纳法建立以下指标体系（见表 4.4）。
4.3 主成分分析法
如果变量太多，在进行多元回归分析时，可能由于自身存在一定联系等多方面可能性，使得得到的数据与指标有一定的交叉，信息重复，在这时可能造成结果不够准确，也过于繁杂，在运用数学模型进行分析时，可能产生各种问题，最终无法得到答案，或者解答结果明显与现实相违背的情况。主成分分析是在比较各变量之后，提取较为主要成分，以这个综合指标代替原来过多的因素，将数学分析等进行一定简化，而该主成分指标也能够较好地体现相关水平。利用这种降维的思想达到简化统计分析的目的。主成分分析法运用于经济、管理、社会、生态等多领域的多指标体系中[39],具体步骤如下：
①对数据进行标准化处理：由于指标相差较大，在运行中可能产生误差，为了消除这一影响，可以对初始数据进行标准化处理，可以记为 X = （ x1,…，xn） ;②对选取指标进行降维的处理：先进行判断，对存在相关性的指标进行降维处理；③主成分分析适用性的判断：观察主成分的相关 A0与变量 X 中每行系数的绝对值是否往 0、1 靠近较多，如果是，则用主成分分析法；④确定主成分及其个数：观察 A0每行有元素，看是否存在某一元素的绝对值能够大于 0.5,如果有，则将 A0的列数 m 确认为为主成分个数；可存在多个主成分，且记录下其方差为 λi;⑤如何命名主成分：如果 A0的第 i 列 A0i的绝对值大于 0.5,将它的系数的对应变量归为 Ti一类，命名方式以这些变量与主成分 Ti的相关关系进行；⑥计算方差贡献率：方差贡献率以主成分 Ti的不同而不同，主成分贡献率= λi/n;⑦主成分分类：采用聚类分析用主成分 T1,…，Tk的样品值，给出主成分的分类结果。⑧评价与建议：结合样品分类结果，T1,…，Tk,T综的样品值和排序，T1,…，Tk,T综与原始变量的对应关系，进行主成分中各因素的占比分析以及对其的影响，最后通过进行综合评价提空可能的结果与建议。
