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【题目】房地产业与地方经济发展的关系探讨
【第一章】中国房地产业与区域经济增长的相关性研究绪论
【第二章】房地产与区域经济理论基础
【第三章】我国房地产业现状分析
【第四章】房地产与区域经济相互作用分析
【第五章】我国房地产业与区域经济的实证分析
【结论/参考文献】房地产经济与区域经济关联研究结论与参考文献
第二章 房地产与区域经济理论基础
2.1 房地产定义以及相关理论。
2.1.1 房地产定义。
房地产的定义主要有侠义和广义之分，本文所研究的房地产是基于侠义的概念而提出的。房地产是房屋和土地的统称，房屋是依地而建，土地是为屋而载，二者相互联系且不可分离。由于房地产本身具有整体性和不可分割性，因此房地产是房产和地产的有机组合.目前我国房地产投资主要表现在五大类，分别为：住宅地产、别墅高档公寓地产、办公楼地产、商品营业地产以及其他类地产。从投资看，居住地产的投资占全部房地产投资的比例相当大，其次为商品营业房地产，但所占比例相对住宅地产来说比较小。根据 2006 年到 2012 年数据可以发现，住宅地产约占 85%以上，因此本文对房地产业的研究主要以住宅地产为主。
房地产业作为一个独立的产业，是指房地产的投资、开发、买卖等一系列的经济活动，被我国纳入了第三产业当中，因此房地产业与我国经济的发展具有重要的关系，且房地产业在经济中扮演着比较重要的角色。根据 2013 年我国房地产业投资可以发现，房地产业投资占第三产业的比值为 31.18%,在第三产值中占比相对比较大，其对第三产业的贡献率是相当多的。另外由于房地产业具有流通性和服务性，因此房地产业可以进行经营、租赁、抵押、信托、赠与等一系列经济活动。房地产业通过对自然土地进行加工，对其投入一定量的劳动力，进行改造，进行房屋建设，使得它能够在市场上流通，并能进入市场上进行买卖，最终落入消费者手中，被消费.
2.1.2 房地产业发展特性。
1.固定性。
房地产业作为大型资产，由于其所占位置也就是土地的不可移动性和调换性，导致了房地产业具有固定性，是不可以移动的。房地产业作为商品一旦形成，则不可以在市场上自由的流动。房地产业的固定性是其它特性之所以存在的一个前提条件，只有意识到房地产业具有固定性，才能从更深入的角度去分析房地产业的发展趋势。
2.区域性。
由于房地产业具有固定性，这就导致了房地产不能自由的移动，而只能在某个区域内进行交易，这就导致了房地产业具有区域性，房地产业的区域性主要表现在房地产价格和房地产开发投资水平上。
首先，房地产的区域性，表现在价格上。由于房地产在空间上不具备流动性，直接影响结果就是不同区域对房地产的消费将产生巨大的差异，且房地产价格定位比较高，这就决定了房地产业只能在本区域内被消费利用，而不能够在市场上自由流动消费，这就使得房地产的经济运行具有了鲜明的区域性。此外，由于房地产本身在空间上具有固定性，这就决定了房地产在微观区域和宏观区域上表现有所不同，经济价值和价格也有很大的差别，且在不同的房地产区域内，具有不同的价格和价格弹性.
其次，房地产的区域性，还表现在房地产开发投资上。由于房地产的开发投资，与各地的经济发展水平关联性较大，而各地的经济发展水平本来就存在较大的差异，因此造成各地房地产开发投资的发展存在不平衡性。为此，我们选择了我国四个城市的房地产价格进行比较，以证明房地产业的发展其实具有区域性。
该图说明了这四个地区的房价随着时间的变化都在增长，但是房地产价格增长率不一样，而且这四个城市的房地产的价格在不同的年份也表现不一样，证明了房地产业在房地产开发投资上具有明显的区域性。
3.周期性。
房地产业的周期性是指房地产业在发展的过程中，会随着经济的发展而出现上下波动，即扩展和收缩的交替循环。从总体上来说，房地产发展与宏观经济的运行具有很强的相关性，且房地产周期与宏观经济周期波动基本上表现一致。西蒙·库兹涅茨在对各国经济增长率进行分析后，指出房地产业的发展与国民经济的发展具有正相关性，当国民经济发生变化时，房地产业也随之发生变化，国民收入随着经济增长而增加，与此同时，房地产投资与消费也随之上升。且经济发展越好，房地产发展速度就越快。
我国房地产自改革开放以来，由于受到经济、文化、政治、人口、环境等多种因素的影响，房地产业呈现一定的周期性。
我们可以发现，自 2000 年以来，房地产开发投资的增长率变化与GDP 的增长率变化均表现为上下波动，且呈现周期性，二者周期性表现相一致。通过该图可以发现，当我国经济处于扩张时期，房地产业也处在扩张附近；而当 GDP 的增长率处于波谷阶段，房地产业的增长率也跟着处在波谷附近，房地产开发投资增长率相对于 GDP 的增长率来说，波动幅度较大；而且增长率波峰波谷的出现，也基本上处于优先地位。
2.2 区域经济理论基础。
一个区域经济要想长期持久的发展，就必须要综合多个方面共同发展，而不能单单的靠某一个方面的兴起去决定，这是不现实不科学的。相对区域经济发展而言，房地产业的发展只能算是区域经济发展过程中的一个比较重要的组成部分，而不是全部。
如果将区域经济看作一个整体，那么房地产则可以被当作是个体的存在，区域经济的发展是由很多不同个体共同作用的。在区域经济中，房地产业可以为区域经济发展提供居住环境，而区域经济能为房地产业的发展提供基础支撑作用。在这里，我们主要采用了波特的钻石模型，以此来分析支持房地产业在区域经济发展当中的要素.波特钻石体系模型主要包括六个方面，下面本文着重从这六个方面对该模型进行分析：
1.生产要素。
波特认为生产要素主要包括两大要素，即初级和高级生产要素，初级生产要素指的是天然资源、地理位置、气候、非技术人工、资金等；高级生产要素则是指现代通讯、信息、交通等基础设施。波特认为，在现代社会，由于竞争的存在，企业或者国家对初级生产要素的需求将会减少，初级生产要素将会变得越来越不重要，高级生产要素作为竞争当中比较重要的角色，将会变得越来越重要，因此对高级生产要素的需求也会随着其重要性的增加而增多，而对初级生产要素的需求将会随着其重要性的减少而减少。因此，为了弥补初级生产要素的不足，企业或者国家可以通过从国际市场上采购，来增加本企业或地区的初级生产要素。由于高级生产要素很难从外部获得，因此必须要靠国家或者企业自身去创造。
波特还特别指出，初级生产要素的适度不足，也能够适量的刺激企业或者国家去自主创新。创新是企业或者国家保持竞争的优势所在，只有在初级生产要素缺乏的条件下形成的竞争，才能在市场上立足。这是因为，初级生产要素的适度缺乏，会使得生产环境稍微变坏，这就会使企业能够积极进取，努力去寻求创新发展。反之则会导致企业安于现状，不思进取，最终在社会竞争中被市场所淘汰。适度的压力一般会刺激企业在竞争中出类拔萃，占有比较大的优势，但是初级生产要素如果缺乏太多，也会适得其反，最终会导致企业被压垮。
2.需求条件。
需求条件一般指的是国内市场的需求条件。国内市场的需求条件主要包括对市场结构、规模、成长的需求。相对国外市场来说，国内市场的优势在于企业或者国家在竞争中可以根据市场经营情况来判断本地客户的需求，但是国外需求市场却不能了解到这一点。因此波特认为，即使经济全球化，也不能忽视本地市场的重要性。
需求条件还强调预期性需求。如果国内市场对要素的需求超过其他国家的需求，则这种需求将导致企业或者国家具有比较强的竞争优势。日本相对其他发达国家来说，可以算上是一个在资源方面比较贫乏的国家。为了能够高效率的利用能源资源，从而达到节约能源的作用，日本在研究能源的同时，也提供了相应的创新手段，从而造就了日本对各种能源的利用率遥遥领先于其他一些发达国家。
3.相关与支持性产业。
波特认为，相关和支持性产业只有与优势产业形成有效的相关产业集群，才能使企业或者国家在竞争中具备一定的优势，才能持久稳定发展。在波特看来，一个国家或者企业要想长期且持久的发展，仅仅靠某一个行业的发展那是不可能的，而应该是伴随着相关产业集群的发展而发展的。一个国家或者企业要想形成有效率的"产业集群",就必须要与其相关与支持性产业共同作用，这对一个国家和区域来说是很重要的。
4.战略、企业结构和同业竞争。
波特认为，一个国家或者企业要想在国际竞争中突出，就必须要有推动其走向国际化竞争的动力。这种动力可能来源于本地市场的压力或者竞争，也可能来自于国际市场的竞争压力。对于国家或者企业来说，自由竞争的作用是不可忽视的，他是推向国家或者企业走向成功的动力，是提高企业在国内市场的优势所在，是带动企业走向世界，开拓更多市场的源泉；如果没有竞争，企业或者国家就没有发展的空间，也就失去了更多走向市场的能力。
5.机会和政府。
波特的钻石模型，除了以上四个要素之外，还存在另外两大要素：机会和政府。
对于一个产业的竞争力而言，企业或者国家在发展的过程中无法控制住机会的来临，但是也不能漠视政府的力量。
作为最后一个变量，政府做出的决策与机会变量有着很大的联系。波特认为，政府部门根据市场经济情况，做出相关政策，去控制市场经济发挥，并对钻石体系中的其他五个要素产生影响，以此来改变企业对生产要素的需求。政府部门应加大投资，采取措施去引进更多人才，与企业共同努力，创造更专业的高级生产要素，以此来提高企业的竞争力。
波特钻石模型可以用来分析一个区域或者国家某种产业形成发展的主要因素。因此，对于某区域中房地产业的形成发展，可以利用波特的钻石模型来分析区域中各种支持房地产业发展的要素.
