房产企业设计阶段工程成本控制策略探析

　　摘要：通过开展有效的工程成本管理， 可以帮助房产公司开源节流， 对于工程项目的建设和经济效益的提升都起到了重要帮助。同时， 工程造价控制要想取得预期成效， 还必须树立全过程控制理念， 在项目设计、施工等各个阶段加以落实。文章以工程项目设计阶段为例， 分别从规划指标、单体设计、地下车库、基础设施以及景观绿化等方面， 就工程成本管理相关工作的具体开展进行了分析。
　　
　　关键词：房产公司； 工程项目； 设计阶段； 工程成本；
　　
　　1 引言
　　
　　设计阶段是工程成本控制的重要环节， 设计图纸的优劣、设计内容是否全面、设计进度是否受控等， 都会对实际的工程成本控制成效产生影响。在日趋激烈的行业竞争中， 房产公司如何在满足消费者需求和提高经济收益之前寻求平衡， 成为工程成本管理需要重点考虑的问题之一。因此， 探究设计阶段工程成本控制的可行性策略， 对促进房产公司工程项目的顺利建设也有重要意义。
　　
　　2 规划指标方面
　　
　　2.1 提高可售率
　　
　　在土地取得时， 该宗土地的容积率就有明确的要求， 不可更改， 也就是说该宗土地的地上建筑面积是不可更改的。但是在规划时可以尽量提高可销售面积， 降低小区的不可以销售的配套面积， 例如在满足基本需求的条件下， 适当控制不可售面积， 从而提高房屋面积的可售量， 房屋可售面积的增加， 可以增加销售金额， 相对降低工程成本。
　　
　　2.2 控制地下停车位和地面停车位的比例
　　
　　地下车库主要为钢筋混凝土， 对消防、防水要求较高， 因此， 其工程造价也就较高， 一般工程造价在2500元/m, 一个地下停车位建安成本约10~12万元， 一个地面停车位建安成本在1万元以内。所以在能保证满足规划方面要求的停车位数量、确保小区绿化面积及效果的前提下， 尽可能增加地面上的停车位数量， 从而控制地下停车位数量， 以降低工程成本投入。
　　
　　3 单体设计方面
　　
　　单体设计需要进行限额设计和结构优化， 优化后的结构一般会达到指标更经济、建筑空间和室内使用更合理、结构安全度更高、现场施工更方便的效果， 是一个统筹考虑、综合最优的结果， 也就说建筑结构的优化既为“更经济” （省钱） , 也为“更安全”.
　　
　　3.1 单体的建筑柱网的选择方正柱网
　　
　　方正柱网可以提高地下室停车位利用率， 同时考虑与地下车库柱网的关系， 避免可能因此产生转换层， 因为转换层在钢筋含量、混凝土含量、模板含量都比标准层多几倍， 相应的建筑安装费用也就成倍增长， 对工程成本的控制不利， 所以要尽量减少、避免转换层。
　　
　　3.2 外墙造型的优化
　　
　　我们知道建筑物周长与建筑面积比， 即建筑周长系数K周， 一般来说， 这个系数越低， 其工程造价就越低。在平面设计时， 平面形状复杂不规则， 这会使外墙的砌体工程、保温工程、脚手架工程等工程量增加， 从而增加工程成本。在满足使用功能的前提下， 注重平面形状， 降低建筑周长系数， 降低成本， 节约投资。
　　
　　4 地下车库方面
　　
　　地下车库可通过优化地下停车场的柱网及车位划线来控制成本。合理安排地下停车场的停车位及路网， 车道两边停车， 可以一定程度上提高停车场的利用率。现在各个地方对停车位的尺寸要求各有不同， 所以停车位的设计需要结合当地要求， 结合各种车辆外型尺寸的不同， 地下车库柱网的不同， 合理组合排列， 尽可能多出停车位。在停车场面积一定的情况下， 多出的几个、十几个停车位， 就增加几万、几十万的销售收入， 从而相对降低了建筑安装费用。停车位的排列与地下车库的柱网尺寸关系重大， 方正的柱网比异型的柱网停车位使用效率高得多。
　　
　　5 基础设施方面
　　
　　5.1 给排水管网的设计
　　
　　给排水工程在房屋建筑中的分布范围较广， 主要的造价控制策略有：一是要结合建筑整体结构， 对于建筑内部给排水管线的分布、走向执行就近原则， 严控管网设计用量；二是要合理选择给排水管网的材料， 要以符合工程需要为前提， 在保证建筑正常排水需求的基础上， 挑选一些价优、质好的管材， 这样对于降低采购费用也有一定的帮助。
　　
　　5.2 供配电房的设计
　　
　　通过调查周边小区的用电情况， 大致确定电缆的型号， 满足用户的用电需求。同时， 在电缆采购、安装过程中也要坚持协调性原则， 通过提前做好设计确保一次性安装完成， 尽量避免因设备选型错误、电缆型号不匹配等原因导致后期安装工程重复施工。除此之外， 确定整个工程项目中电力能源的使用分布情况， 找出中心点建设供配电房， 以确保小区内高压电缆、低压电缆的总长度最短， 从而节省了材料费用。
　　
　　6 景观绿化方面
　　
　　现代工程项目更加重视绿色规划， 尤其是在一些中高档的小区， 对于景观绿化的面积、整体设计、内部布局都有严格要求， 因此景观绿化也成为工程成本控制的主要方面。
　　
　　6.1 硬质设计的成本控制
　　
　　首先， 要科学选择硬质景观布局位置， 通过控制硬质比例实现造价控制。如在小区整体规划中， 着重做好功能分区， 在控制成本的同时又满足观赏需求， 可以在绿化区的出入口、中心地带以及其他人流量较为集中的区域进行景观布局， 打造“少而优”的精品景观， 其余次要部位， 仅做通过性考虑， 在突出重点的同时又可以降低景观造价成本；其次， 景观所用的材料也要坚持“物美价廉”的原则， 例如园区环路选用沥青， 景观道路应采用当地石材， 并采用简化铺装样式、控制面层厚度等方式实施造价控制。景观也应当以形式多样的微景观为主， 既可以满足不同人群的观赏需求， 又便于实施造价控制。
　　
　　6.2 绿化设计的成本控制
　　
　　小区绿化面积占比最大， 且绿化等需要长期维护， 后期养护、管理花费较多。因此， 在设计阶段就需结合后期围护成本， 提前做好规划， 并采取必要的措施， 为强化成本控制、节减成本提供一定的帮助。如绿化种植一般包括乔木、灌木和地被， 其中乔木造价占比最高， 乔木种类较多， 且不同树种之间价格差异较大， 故苗木选择应重点关注形态、品种， 避免过分追求规格；灌木部分前期投入较大， 一定周期后还需考虑整体更换， 且后期养护投入较多， 故应通过控制灌木种植面积， 降低后续成本投入；地被种植， 应考虑大面草坪为主， 为园区内业主活动提供场地， 并可有效降低成本投入。
　　
　　其次， 考虑苗木成活等因素， 绿化设计所选的植物应当以乡土树种为主， 控制外地树种的引进， 可做观赏性树种作为点缀， 通过错落搭配可以提高观赏价值， 有能够构建其稳定的生态系统， 降低了后期管理工作压力和养护成本。
　　
　　7 结语
　　
　　工程成本管理是房产公司日常管理工作中的核心组成部分， 成本控制的强弱也直接关系到房产公司的经营利润。设计阶段为后续的施工提供了参考与支持， 同时也是影响成本管理的关键阶段， 正确处理好技术与经济的统一， 通过对设计阶段工程成本的提前筹划和有效管理， 实现设计阶段成本管理的核心目标， 从而达到维护企业经济效益的目的。