第四章 小区车位、车库权属的实务研究
第一节 对我国《物权法》第七十四条的理解与适用
我国《物权法》第七十四条48首次以立法的形式对小区车位、车库的权属作出明文规定，比如：明确了车位和车库的使用必须要首先满足业主的需要。可以说，当今住宅小区中关于车位、车库上演的停车纠纷愈演愈烈，《物权法》的颁布可谓提供了及时雨，但是该条规定不够明确和具体，过于粗糙与原则，缺乏操作性，导致小区内车位、车库的纠纷并未完全停止，并产生了一些新的争议。
一、《物权法》第七十四条的优点与缺点
（一）《物权法》第七十四条的优点
第一，对车位、车库进行分类规定，更显公平合理。
我国《物权法》第七十四条对车库、车位的权属分别进行规定，采用了不同的权属规则。车位一般没有建筑物的特征，建造成本低廉，远不能与车库相提并论，其大多占用属于小区全体业主共有的场地和道路，且在建造车位时，其投入建造的成本已经分摊至整个小区的建造成本中。反之，车库具有建筑物的特征，四至封闭，投资建造的成本比较高，并且建造车库的费用不一定被分摊至整体的建筑成本中。正因为住宅小区车位和车库的这些不同之处，若是在管理和规定上套用相同的法律，那么必然无法达到公平合理的境地。现《物权法》对小区车库、车位的权属分别进行规定，是立法技术进步的体现。
第二，保障民事主体的协商权利，体现了意思自治的原则。
《物权法》给予开发商和业主以协商确定车位权属的权利，体现了私法领域所奉行的意思自治原则，通过这种私法自治，能够更好地协调双方权利和义务，有利于分别体现业主和开发商的利益和意志，在发生纠纷时，也利于解决争议。
第三，首先满足小区业主停车需求，在此前提下对车位、车库的使用进行合理干预。对于已购买私家车的业主来说，停车需求已经成为生活的重要需求之一。
然而随着购买私家车的业主数量的增加，小区内用于停车的车位和车库的数量却依旧不变，导致停车难成为住宅小区的普遍现状。根据《物权法》的规定，小区内车位、车库的使用应当首先满足小区业主的需要。法律规定了车位、车库的出租与出售必须要首先满足小区内业主的停车需求，若有盈余才可另行出售、出租。即小区内的车位、车库在没有满足本小区业主停车需求的情况下，车位和车库不应被随意出租、出售给非业主。对小区内车位、车库的出售、出租进行一定的限制，能够在满足业主停车需求的同时，也保证车位、车库的使用率。
第四，遵循市场经济的原则，鼓励小区开发商建造更多的车位、车库。
近年来，由于汽车保有量的大幅增长，我国各大城市都出现了停车难的窘状，如何来解决这一困境？增加更多的车位、车库是最实际的方法，而增加车位、车库最有效的方法即是鼓励开发商多建。车位、车库可以出售和出租，具有其独立的价值，开发商在投资建造车位、车库之后可以通过协商来签订相关的车位、车库买卖合同、租赁合同来获得车位、车库的价值。可以说停车难的问题越突出，开发商所建造车位、车库的隐性价值也会越高。相反，如果法律不分青红皂白，让业主对小区内所有的车位、车库享有共有权，那么势必会让开发商失去投资建造车位、车库的动力，导致小区停车难的问题无法得到实质地缓解，受损害的一方还是业主。《物权法》第七十四条的规定让开发商能够就自己投资开发的车位、车库享有应有的权利，得到应有的利润，鼓舞开发商去建造更多的车库、车位，能有效地增加车位、车库的数量，从而从根本上解决停车难的问题。这种做法也更符合市场经济的原则和要求。
（二）《物权法》第七十四条的缺陷
第一，《物权法》的规定过于原则化，缺乏可操作性。
《物权法》对于“首先满足业主需要”的规定缺少可操作性且过于原则化。如何来认定小区业主的需要，多少车位、车库的预留才可以满足全体业主的需要也很难估量，是每一户预留一个车位还是每几户共享一个车位，法律都没有明文规定，容易造成执行上的困难。在签订买卖合同的当时，若业主没有购买车位、车库的经济能力或需求，那么盈余的车位、车库必然被开发商出售或出租给非业主。如果未买车库、车位的业主在多年后购买了车辆，需要再行购买车位、车库时，那么矛盾就产生了，是由非业主继续持有车位、车库的产权还是应当遵照《物权法》的规定，坚守“首先满足”的阵地？现行的《物权法》并未对此进行详尽的规定，脱离了现实情况。
第二，开发商与业主间地位不等，不利于保护业主的利益。
我国《物权法》第七十四条的规定与《物权法（草案）》第七十六条第二款49的规定相对比，可以看出《物权法》对业主利益的保护更弱。在购房过程中，开发商与小业主的地位并不对等，小业主与开发商相比，明显处于弱势地位。《物权法》虽然赋予小区业主与开发商通过协商的方式来约定车位、车库权属的权利，看似充分体现双方当事人的意思自治，但是由于小业主、与开发商的地位并不对等，对小区车位、车库的权属也没有相应的配套法规或规章予以进一步地规定，且现今的购房合同大都是格式合同，处于弱势地位的小业主一般只能被动地接受合同，被剥夺了与开发商平等协商的权利。此外，对小区车位、车库的权属发生纠纷时，开发商的举证能力远远大于小业主，这对保护小业主的权利也是很不利的。
二、“首先满足业主需要”的规定应当如何理解
小区内的道路是业主行走的道路，小区内的设施是业主使用的设施，小区内的绿地是业主观赏的绿地，同样的，小区内的车位应当是业主享用的车位。小区内车辆、车库等配套设施的建设不仅是开发商出售房屋时的增值项目，更是为了满足小区业主的停车需求，提高业主的生活质量。为了保障小业主使用车位、车库的权利，《物权法》规定了车位、车库的使用“应当首先满足业主需要”,其设计的目的很明显是为了保护小业主的利益。关于如何理解“应当首先满足业主需要”的规范性质，有学者认为，这一规定只能在交易秩序上起一种倡导性的作用，对权属问题没有实质性的意义。小业主在购买房屋时大都与开发商单独签订相关的房屋买卖合同，对车位、车库的出租、出售等通常也是由业主独自与开发商进行协商、交易。在购房过程中，开发商处于绝对的优势地位，小业主也只能被动地签署开发商草拟的格式合同，无法形成联盟与开发商进行平等协商。在开发商和业主之间，开发商是较为明显的强势方，在诱人的利益下，开发商能否做到与业主“平等地”“约定”停车位、车库的所有权、使用权问题，令人生疑。50为了平衡开发商与小业主之间的这种不平等关系，《物权法》规定“应当首先满足业主的需要”,能够给予处于弱势方的小业主一定的保护，并合理限制开发商的权利，但这样的保护和限制极具局限性。
《物权法》第七十四条规定了“应当”首先满足业主的需要，一般来说，既然用了“应当”二字，那么该条款应该是强制性规范，而非任意性规范，应当具有强制性效力。然而，在实际生活中，小区业主是否如法条所规定那样，拥有优先权呢？笔者认为，实际上，业主所享有的优先权并非如该条款字面所见的拥有强制性效力，业主只是在同等条件下享有车位、车库的优先购买权或优先承租权。而所谓的“同等条件”到底是何条件也并不公开透明。小业主对于开发商来说，属于绝对的弱势群体，如何对车位、车库进行定价等也都由开发商来决定，开发商可能为了实现利益的最大化，会不顾小业主的承受能力，抬高车位、车库的出售价格，让小业主无力购买，再利用“同等条件”作为将小区内的车位、车库随意出售或出租给非业主的理由，那么首先满足业主需要的目的就没有办法达成。
“满足业主需要”是有原则可循，并非对于业主的需要进行无条件地满足，应当理解为“合理地”满足业主的“相对需要”,这里所规定的需要是合理的需要。例如：一个业主在购买房屋时只拥有一部车，但其却要求购买多个车位，那这样的需要就不符合法律的规定。而且，一味地满足特定业主的要求，而不考虑小区整体车位与业主数量的配比，那么就无法达到本想达到的目的。因此，笔者认为，开发商在向小区业主出售车位时，对于车位、车库的合理分配具有一定的审查和限制义务，应当在最大的限度内对车位、车库进行合理使用，以尽可能地满足更多业主的需求。
还有另一种情况，如果有较多的业主在购买房屋时没有主张对车位、车库的购买权或承租权，导致小区内的车位、车库的数量超过当时的实际需求。此时，开发商将“多余”的车位、车库出售或者出租给小区业主之外的其他人。
过了几年之后，小区内越来越多的业主购买的汽车，对车位、车库的需求也猛然增加，此时业主的需求如何得到优先的满足？从公平正义的角度来说，开发商与小区之外的其他人所签订的买卖合同已经实际生效，对合同予以撤销不符合法律的规定，但小区内业主的权利如何来保护呢？对于这点，并没有相关的法律、法规进行详尽规定。笔者认为若开发商在出售车位、车库时已经尽到了通知小区业主的义务，那么开发商与小区业主之外的其他人所签订的合同应认定为有效合同，可以继续履行。若开发商在出售或出租车位、车库时没有给予小区业主优先购买权或优先承租权，那么此时应该如何解决困境呢？笔者认为，可以引入授权第三人规范。所谓授权第三人规范，是指授予交易关系以外特定第三人一项权利，该项权利可以决定影响其利益的交易行为的效力。在我国现行民事立法中，该项权利或为撤销权，或为请求人民法院确认交易行为相对无效的权利。51小区内车位、车库在满足业主需要前，开发商就擅自对车位、车库出售、出租或赠与非小区业主的其他人，这些行为都已经损害了业主的合法权益，这些被损害的利益即为交易关系之外的特定第三人利益。小区业主有权在一定时期内就该出售或出租合同的有效性提出异议，并请求撤销合同，以保护自己的合法权益。
三、如何理解“其他场地”
《物权法》第七十四条的规定未对“其他场地”的定义做出详尽解释，“其他场地”到底包括哪些地方？对此，各学者也有自己不同的理解。王利明先生认为，其他场地指的是没有被计算在建筑区划内的其他场地，主要是指空地。
另有观点认为，其他场地是指包含附属基地与建筑基地的全体业主所共有的土地。笔者认为，以是否在建筑区划内作为判断是否是其他场地的标准并不合适，对于建筑区划外的土地，其共有权小区的业主应当是无法享有的。地面停车位和架空层停车位就是占用其他场地而建造的。地面停车位直接设在地面上，且没有相应的构筑物，一般不计算其建筑面积和容积率，这种车位并没有独立的产权。可以说，地面停车位实际上是对业主共有土地的使用，该类车位的权利应当归小区的全体业主共有。架空层停车位本来并不是用来停放车辆的，而是为了保持小区的空气流通。由于小区内车辆数量的大幅增加，原有的车位、车库已经远远不能满足业主的停车需求，架空层停车位才渐渐被用作停车之用。
架空层停车场不仅有停车的功能，小区内的天线、水塔、避雷设施等也由其承载。因此，架空层停车场不能脱离区分所有建筑物独立存在。此外，架空层停车位一般不计算容积率，其改建的本质也是对业主共有土地的使用，且架空层停车位没有独立的产权，只能成小区为小区业主共有权的标的，不能成为专有权的标的。
四、如何理解以“约定”的方式来确定权属
《物权法》第七十四条明确了业主有权利和开发商来决定小区车库的权属，可以说这是目前解决小区车位、车库权属的途径之一。能够约定车库权属的前提是车库一般具有其独立的产权，拥有独立的产证，车库计算容积率，也分摊土地使用权的份额，可以进行自由地流转。但是约定权属并非适用于各种类型的车位、车库，除了小区车库可以由开发商和小业主协商确定权属之外，在小区公共道路以及场地上所建立的车位、防空车库、架空层停车位等类型的车位、车库都不可约定权属。开发商和小业主对可以约定权属的车位、车库进行协商，从而确定车库的权属，充分体现了意思自治的原则，给开发商和业主各自的选择权。对于有车一族的业主来说，在签订房屋买卖合同的同时就可以与开发商进行协商约定，签订购买车库的合同，以满足其停车需求。而暂时没有购买车辆的业主也不会被“强制消费”,其可以选择放弃对车库的所有权。同时，在业主与开发商协商确定车位的权属之后，若小区内还有剩余车位未出售，那么开发商对这些车库继续行使权利，以达到住宅小区车位、车库最有效地利用。
《物权法》虽然规定了业主有权与开发商协商确定有独立产权的车库的权属，但是开发商和小区业主何时约定车库的权属以及约定的方式具体是怎样的，法律都没有进一步的约定。一般认为开发商与业主协商的时间既可以是双方签订房屋买卖合同之时，也可以在房屋买卖合同签订之后。至于约定协商的方式，一般也分为两种，其一，开发商与全体业主共同协商约定；其二，开发商与各小业主单独协商约定。从现实来说，第一种的协商方式较难达成，因为在购房之初，各小业主并不认识，更不可能组织业主委员会等组织来统筹各业主的意见，与开发商共同协商约定。所以一般都是由各购房者与开发商进行协商约定。
因此，由各小业主根据自己的实际需求来决定是否购买车库，若要购买车库，再与开发商就购买车库的细节进一步协商，这种约定方式是更为合理的。
第二节 完善小区车位、车库权属争议的建议
一、完善相关的法律规定
首先，要明确车位、车库的权属的前提条件是对车位、车库的类型进行划分。我国台湾地区对于车位、车库的相关法律规定值得我国借鉴，我国可以将车位、车库分为法定停车位与增设停车场，一方面可以对住户和车位的比例通过法律进行规定，规定开发商具有法定的义务来建造法定停车位，这些车位随着房屋销售而一并发生所有权的转移，由小区的业主共有。此外，开发商可以在建造法定停车位的基础上，另行建造增设停车位以满足业主的停车需求，这部分的车位可以由开发商与业主协商确定其权属约定，并应办理相关的产权登记手续。
其次，《物权法》的规定乍一看为满足业主的停车需求提供了法律上的依据，但是这些规定却没有详细的细则支撑，在适用上常常遇到难题，缺乏可操作性。《物权法》明确规定车位、车库要“首先满足业主需要”,但是对于如何满足业主的需要以及如何保护业主的优先权等问题都没有进行明确的界定。笔者认为可以要求开发商在修建增设停车位后的一定年限内，只能将车位出售或者出租给小区的业主，兼顾小区业主的“现实需要”与“潜在需要”,在年限过去之后，再将小区内剩余的车位、车库出售、出租给小区业主之外的第三人。此外，对于业主与开发商约定车库权属的权利也要明确界定。目前来说参与协商确定车库权属的主体只包括小区业主与开发商，小区业主之外的其他人无权参与协商。但现行法律没有明确如果没有约定或者约定不明的情况应当如何处理，笔者认为在此种情况下保护处于弱势地位的小业主，由小区全体业主共同所有车库的所有权较为合理。
二、完善不动产的登记制度
车库的权属登记关系到车库在市场上是否能顺畅地自由流通，但目前我国的房地产登记制度并不完善，对于小区内的车库面积是否记入公摊面积也没有记录。正因如此，使得有关车位、车库的纠纷变得更为棘手。办理房地产初始登记时，相关部门也仅仅是办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《房地产证》等证明，却并不办理共有、他项的房地产权证，有关车位、车库的权属在房地产权证中也不予记载。这种登记的方式让开发商在拟定车位、车库的出售、出租合同时能够毫无顾忌，为所欲为。在发生有关车位、车库的纠纷时，作为车位、车库的所有权人的业主方也无法以物权的绝对权来抵抗开发商的格式合同，很难维护自己的合理权益。《物权法》只是原则性地规定了要对不动产实行统一登记制度，但车库产权的登记制度依旧不清不楚。《土地登记办法》、《房屋登记办法》等有关部门颁布的规章也未明确小区车位、车库权属登记的具体制度，只是原则性地规定：小区内的公用设施和场所应与房屋一起进行初始登记。
该条规定并未要求有关部门在登记之后要颁发车库的相关权属证书，笔者认为台湾的做法值得我们借鉴。通过法律的强制性规定，将法定停车位规定为小区业主共有，同时，将增设性停车位办理相关的产权登记，便于管理及流转。
三、加强相关行政部门的监管力度
其一，小区车位、车库的权属应当在法律框架内遵守市场规则，进行自由交换，但是绝对的自由导致开发商利用其优势地位，任意抬高车位、车库价格，使处于弱势地位的小业主的利益受损。这时，相关部门的监管显得尤为重要。为了更好地施行《物权法》的规定，相关的行政监管部门应当按照法律及各项规章制度的规定，在小区设计、报批建设、施工、竣工等各个流程中起到监管作用，保证新建小区车位、车库的充足，保证日益增加的车辆有位可停，以满足小区业主的停车需求。
其二，开发商对于小业主来说，处于绝对的优势地位，如何对车位、车库进行定价也是开发商当仁不让的权利，开发商可能为了实现自身的利润，而任意抬高车位、车库的出售、出租价格，让业主“望位兴叹”.为了防止这种情况的发生，政府应当对车位、车库的定价进行审批，对过高的定价适当干预，打击哄抬价格的行为，保护小业主免受不合理的待遇。此外，物价部门结合各地的经济水平和房地产发展情况，综合各方面的意见，制定一个的政府指导价，为开发商的定价给出一个合理范围，要求房地产商遵守政府指导价。
其三，政府可以在以后的相关法规中赋予业主以价格异议权。52在业主与开发商协商购买车位、车库的交易过程中，如果业主认为开发商指定的价格超出政府指导价，那么小业主有权提请无利害关系的专业机构进行价格评估。若开发商或小业主对评估价格仍存有异议的，都可以向人民法院提起诉讼，由法院对车位、车库的价格进行判决。
