我国房地产价格与区域经济的关系研究

 

　　房地产是构成整个社会财富的重要部分，它的发展是推动工业化和城市化的重要力量。20世纪80年代以来，尤其在1998年进行住房改革以后，随着市场经济制度改革的深入实施，市场化的住房政策带动了中国住宅业的持续繁荣，并逐步转变为拉动中国经济的主导产业，对国民经济发展起着举足轻重的作用。金融危机的浪潮使房地产业遭受了巨大损失，房价也一度陷入动荡，而它的波动影响着金融体系的安危和经济的稳定。如何保证房地产价格与经济协调发展是各个国家和区域经济面临的难题。具有典型区域性特征的房地产行业，其价格的波动受其所处区域的经济背景影响，也就意味着房地产价格的变动与区域经济之间呈现出地域差异性关系。日本20世纪90年代初的经济泡沫崩裂使房地产市场萎靡，整体经济一落千丈，日本政府需要千方百计寻找对策试图刺激经济回转。与之相反，美国“911”事件促使房价上升，刺激了居民消费，从而抵消了经济萧条的负面影响。近几年来，关于我国房地产是否存在“泡沫”、价格是否达到“拐点”等问题众说纷纭，难以统一，因此房地产价格与区域经济是否处于协调发展轨道上的问题深受多方关注。

 

　　国外关于房价的研究始于 20 世纪 60 年代[1]并逐步成为都市经济学的重要组成部分。房价的波动是住宅经济学的中心问题之一[2],它与住宅建设成本、就业率和收入直接相关[3],经济的变化对住宅价格的变化具有较好的预测能力[4,5].Jud[6]利用美国 1984~1998 年 130 个大都市区样本分析实际影响住宅价格变化的动力因素，发现住宅价格上涨受到人口增长、实际收入、实际建筑成本和实际利率的强有力的影响。区域经济是一种综合性的经济发展概念，单纯从经济指标并不能准确反映情况，还要全面考察区域内总体经济效益及生态效益。从长期趋势来看，房价的变化和总体经济的发展是同步的[7],两者的增长速度若保持 1.4:1 的固定比率就可以保持经济增长的平稳发展[8].一般来说，高住宅价格对移民的进入造成了障碍，失业率会比较低，可以间接反映房价与经济状况[9].

 

　　由于我国房地产市场的发展仅 20 多年，因此国内关于房地产业及其价格波动的研究起步较晚[10].房地产价格受制于市场供给和需求关系，在综合诸多因素后，周杰[11]发现，影响北京市房地产价格的最强烈因素是经济因素与政策因素。房地产价1产总值等宏观经济指标紧密相连[12],一些城市房价产生较大的波动首先来自于地方经济基本面和供给限制[13].随着时间的推移、经济发展水平、居民消费水平等宏观经济基本面的改变，房地产业与地区经济之间的均衡协调关系也处在不断地调整状态中[14].相关研究表明，我国房地产市场处于刚性需求阶段，房地产价格波动存在棘轮效应，货币信贷投放、土地交易成本、城镇居民可支配收入和经济增长共同推动了房地产价格持续上涨[15].同时，地区 GDP 与房地产价格之间具有双向因果关系，二者互相促进[16].

 

　　因此准确把握我国房地产价格与区域经济的关系十分重要以及必要。考虑到实际情况与研究目的，本文所研究的房地产价格实际为的住宅商品房的价格，并简称为“房地产价格”.

 

　　1 房地产价格与区域经济互动机制分析。

 

　　房地产业的发展和区域经济发展密切相关。经济水平提高会带动房地产业蓬勃发展，促使房价上涨；同时房地产业作为区域经济的重要组成部分，是区域经济得以稳定运行的条件和基础。目前，除部分地区外，我国的住房价格与区域经济基本走上协调发展的轨道，即房地产销售价格指数与区域GDP、城镇人口就业人数等存在长期稳定的动态均衡关系。

 

　　1.1 区域经济主要变量对房地产价格的影响。

 

　　影响房地产价格波动的因素可分为社会经济基础性因素和非基础性因素两大类，其中基础性因素是决定房地产价格中长期波动的因素，非基础性因素是影响房地产价格中短期波动的因素[17].基础性因素包括地区人口数量、劳动力收入、就业率、房地产供给、利率、通货膨胀率、建筑成本等。非基础性因素主要涉及消费者心里预期、银行信贷政策等因素。目前，已有多名学者通过实证研究验证了基础性因素是决定房地产价格波动的基础[18 ,19]）。一般而言，区域经济对房地产价格的作用主要通过投资水平、消费水平、利率水平等经济变量表现，这些因素可归纳为从供给和需求两个角度影响房地产价格。在社会总供给与总需求大体平衡、社会结构协调、区域经济健康合理发展时，房地产业就具有良好的发展条件和基础[20];反之，如若社会结构失衡、区域经济整体效益差或增长质量不高，房地产业的发展就会受到限制。

 

　　房地产开发离不开资本投资的运作。房地产开发投资额越大，消费者及其他房地产开发商对市场预期越高，从而对房地产市场发展的激励作用就越大。从供给角度考虑，开发商投资水平越高，越有能力提供更多住房，规模效益越大，就越有可能降低房价。

 

　　从消费水平角度分析，理论上消费者消费水平越高，支付能力越强，住房需求越旺盛；从微观经济学供需曲线上来看，在供给不变的情况下住房价格也越高。然而需要注意的是，尽管消费由收入被动决定，但收入增加对房价的影响程度不能一概而论，还取决于消费者个人边际消费取向等其他方面因素。

 

　　利率水平主要作用于宏观层面，概括来说即通过利率高低能够影响开发商的运营成本和购房者的购房成本，从而影响商品住房的供给和需求，进而达到影响房地产价格的目的。近期，中国人民银行发布消息决定下调金融机构人民币贷款基准利率，试图调整由于房地产市场遇冷，开发商开发势头低迷，消费者买房热情减弱，区域 GDP 增速放缓的局面。

 

　　1.2 房地产价格对区域经济的影响。

 

　　区域经济是市场宏观经济的重要组成部分，区域经济的可持续发展是我国宏观经济可持续的主要支撑，是拉动我国宏观经济向前发展的原动力。

 

　　需要指出的是，区域经济的可持续并非只停留在关注地区经济指标层面，其实质是在继续推进经济增长的同时兼顾社会进步和生态和谐，是一个三者融合协同发展的有机统一过程[21].过去，人们一度认为追求高房地产投资额可以得到区域经济指标倍数增长，然而却忽略了对社会与生态的负面影响。

 

　　前文提到高房地产投资额会导致高预期和高房价，彼此呈正向影响，因此要研究房地产价格对区域可持续发展的影响亦需从三方面考虑：即对生态可持续性的影响、对经济可持续性的影响及对社会可持续发展的影响[22].

 

　　关联效应与乘数效应是常用于表示其他产业指标和区域经济指标彼此相互作用程度的经济效应。可通过循环和因果积累这种作用不断强化放大、不断扩大影响，从而研究经济活动中某一变量的增减所引起的经济总量变化的连锁反应程度。

 

　　本文所指“关联效应”,即房价与区域经济之间相互发展的作用效果。房地产价格所表现出来的物质流、资金流、信息流等通过一定的经济效果增加区域经济中各个要素的关联度，从而体现拉动或抑制区域经济的外在效应。房价对区域经济的“乘数效应”是一种宏观的经济效应，表现在一个变量的变化以乘数加速度方式引起最终量的增加。从市场供给与需求角度引起的房地产价格的变动，间接反映在区域内的资源整合、资金流通、联动发展，对经济增长有“乘数效应”.

 

　　众所周知，每一块有限面积土地能承载的环境压力与人口压力都有一个上限。然而，随着城市大量人口涌入催生了住房的刚性需求量，抬高房地产价格进而刺激房地产开发商大量投资开发土地的同时，“混凝土森林”导致城市环境难以荷载，热导效应、噪声效应、疾病频发。与此同时，房地产价格的区域性分布不均亦会造成地区内交通压力增大，普通居民因无法承受市区内高价房而不得不选择离市中心较远的房屋，致使上班高峰时城市交通拥堵现象严重，拉动效应与成熟效应同时显现。

 

　　此种房地产价格对社会可持续发展造成负面效应。

 

　　2 房地产价格与区域经济系统构建。

 

　　2.1 房地产价格与区域经济系统的结构。

 

　　区域经济子系统与房地产子系统之间在相互影响和制约的作用过程中共同演进。区域经济的发展为房地产业提供各种物质资料的生产，包括通过资源配置所带来的房地产资金投资分配，调整土地市场供应，通过物价指数和消费者投资预期调整房地产业投资力度，从而带动房地产业与区域经济的协调可持续发展。房价子系统除了直接作用于区域经济系统以外，还通过资源、环境、人口、社会间接对区域经济系统施加影响，如图 1 所示。

 

 

　　在充分考虑房地产价格与区域经济及深入分析其内在关系的基础上，得到模型的总体因果关系图，如图 2 所示。

 

 

　　（1）房地产价格→房地产产业值→区域经济产值→区域固定资产投资→土地市场供应→房地产市场供应→消费需求→房地产市场需求→供求比→房地产价格。

 

　　（2）房地产价格→房地产产业值→区域经济产值→人均收入→消费水平→消费需求→房地产市场需求→供求比→银行支持力度→地产企业开发能力→房地产价格。

 

　　（3）房地产价格→房地产产业值→区域经济产值→人均收入→信贷需求→信贷规模→存贷利息→利率→地产企业开发能力→住宅建筑用地边界→房地产价格。

 

　　（4）区域固定资产投资→房地产投资→房地产市场供应→供求比→房地产价格→房地产产业值→区域经济产值。

 

　　（5）区域经济产值→人均收入→信贷需求信贷规模→存贷利息→利率→地产企业开发能力→房地产价格→房地产产业值→区域经济产值。

 

　　2.2 整体系统流图。

 

　　房地产价格与区域经济系统子系统、人口就业子系统和房价标准构成，整体系统流图如图 3 所示。

 

 

　　（1）区域经济子系统。区域经济子系统的核心概念涉及区域 GDP、区域经济增长率、区域经济投资等。

 

　　（2）人口就业子系统。人口就业子系统的核心概念涉及就业人口增长率、第三产业就业人口、城镇化就业人口增长率乘子等。

 

　　（3）房价子系统。房价子系统的核心概念涉及房地产价格、房地产价格变化率等。

 

　　3 房地产价格与区域经济系统动力学仿真。

 

　　3.1 模型检验。

 

　　模型的信度及效度检验采用了与历史数据比较分析的方法，结果如图4所示。其中2012年数据偏差最大，但也仅为6.31%,表明仿真结果与实际数据基本一致，该系统动力学模型可用。

 

 

　　3.2 模型运行结果及分析。

 

　　根据现状条件下的各参数值，运用系统动力学VENSIM仿真软件，可得2004~2013年哈尔滨市房价与区域经济系统的仿真结果，主要为验证性作用，详见图5~图7.

 

　　仿真结果表明，2004~2013年区域GDP、就业总人口数、房地产平均价格总体上升，符合我国市场总体状况。其中，2006 年哈尔滨市房价增速放缓，有走低趋势，其原因可能是同年央行对贷款利率进行的两次上调增加了消费者购房成本，抑制了购房行为；2008 年爆发全球金融危机，哈尔滨市房价不降反升，这与央行同年 4 次下调贷款利率不无关联，同时亦可判断此时购房者主要为刚性需求；此外图中可见哈尔滨地区经济和就业情况依旧维持稳健增长，分析原因可能为本文在搜集数据时以区域为单位，通过区域内的指标统计和修正，弱化了危机在指标及数量关系上对经济和产业的影响；另一方面，由于哈尔滨市的地理位置和对外发展状况，从经济各项指标以及房价的统计数据上看，危机的影响不能作为研究的关键因素，因此本研究不予考虑，这也充分体现了房价与区域经济互动关系的地域差异性。

 

 

　　2011~2012 年间区域 GDP 增速放缓，区域房地产价格走低，就业人口总数稳定增长。可见区域GDP 对房地产市场有一定依赖作用，彼此呈正相关作用。2011 年 7 月起，各地紧随“国八条”推行限购限贷政策，一时价格走低；然而稳步发展的经济态势刺激就业，增长的就业人口也一定程度上推动了区域 GDP 的发展，两者呈正向影响，但人口增长对区域 GDP 作用效果并不明显，有理由推测新增的就业人口为简单劳动力。2012 年后，地方政策作用效果减弱，房价反弹，又促进了区域 GDP 的加速增长，再次证明了两者正向影响的关系，且房价增长对区域 GDP 作用效果显着。

 

　　2004~2013 年区域 GDP 和房价的仿真结果，很好的拟合了区域经济与房地产价格协调发展的理论结论，二者相互促进，具有紧密的内在联系。

 

　　4 结语。

 

　　本文运用系统动力学方法切入房价与区域经济的互动性研究中，有重点地将房价与区域经济系统拆分，进行了理论的与实证的研究，通过建立区域经济、房价以及就业人口三个子系统，深入分析了各子系统之间的内在联系以及指标间的密切关系。本文立足于大量样本数据的分析，完善了以往对偏远地区房地产价格与地区经济的互动性关系研究不足的缺陷。通过实证结果，进一步揭示了房地产价格与区域经济的互动性本质，这对研究房价规律以及宏观经济领域具有积极的借鉴作用。

 

　　参考文献：