五、 完善我国房产税的对策及建议
前文已经对我国房产税征收制度存在的问题展开了分析，我们可以将其概括为：合法性缺失、正当性不足和有效性偏误三个方面。在通过对各国房产税征收制度的比较分析后，结合国外开征房产税的优秀经验，现将从完善我国房产税应坚持的基本原则和具体措施两方面来谈谈对完善我国房产税的对策及建议。
（一）未来房产税改革路径的理论分析
房产税改革涉及税负的增加，因而纳税人的“税痛”感相当强烈。目前我国房产税改是沿着行政试点的路径逐步推进，由国务院主导，地方行政机关发布行政指令，不符合税收法定原则，缺少合法性基础。同时，行政主导的改革模式缺乏民主，正当性难以保障。就如《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》 提出的“推进房产税立法”的改革思路那样，未来的税改应当通过全国人大制定房产税法的方式来推进。
但有学者提出，立法耗时长，因此税改仍应采取试点的模式。对此，我们应当从三个层面加以理解：
首先，改革不能唯效率论。基于现行制度的粗疏，改革的幅度势必很大，盲目追求效率恐怕难以取得预期效果。《决定》提出“适时”推进改革表达了稳扎稳打的要求，我们应当走出“试点依赖”的困境，在改革的整体进程中全面科学地考量是否需要试点以及何时何地试点。
其次，立法能够保障改革。立法是对改革成果的静态确认，更是凝聚改革共识、规范利益博弈的动态过程。我们不能无视现存分歧，希图通过行政权力来尽快推进改革；也要避免立法过程沦为形式，严格依照立法程序讨论协商，最终形成科学的改革方案。
再次，立法不排斥改革试点。合法性上，改革试点应由全国人大及其常委会授权进行。民主性上，应当由立法机关而非行政机关处于主导地位。公平性上，应保障试点区域内外及内部纳税人之间的税负公平。
（二）完善我国房产税应坚持的基本原则
1. 税收法定原则
前文已经论述了我国目前房产税法律制度最大的问题就是合法性的缺失，不仅因为《房产税暂行条例》的性质属于行政法规，法律效力位阶过低，而且试点城市房产是改革中也出现了征税权来源不合法、地方性法规与上位法相冲突等问题，究其根源便在于我国房产税立法和改革过程中并没有严格遵守税收法定原则。
税收法定原则主要包括课税要素法定、课税要素明确和依法征纳三项内容。课税要素法定要求在税收的征纳过程中，必须通过法律对各项课税要素进行公布，做到“有税必有法”;课税要素明确要求，各项课税要素不仅要以法的形式公之于众，而且必须让民众清楚明确了解到各要素的内容，不能出现各要素间易混淆、易模糊的现象，否则就会产生税收征纳的“灰色地带”,给那些投机取巧者制造了“合法避税”的机会；依法征纳要求税务部门要秉公执法，严格依法办事，对那些偷税、漏税、逃税者严惩不贷。
2. 税收公平原则
税收公平原则要求税收征缴实现普遍课征与平等课征，普遍课征通常指征税遍及税收管辖权之内的所有法人和自然人；所谓平等征收，通常指国家征税的比例和数量与纳税人的负担能力相称1.房产为我国公民普遍所有的财产，但是如前所述，我国现行房产税征收制度的特点之一便是征税范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的经营性房屋，二居民自用住房和农村房屋均不征收房产税，其弊端在前文已经论述，在此不再赘述。我国是社会主义国家，只有平衡了各方主体的利益才能实现共同富裕的伟大理想。随着我国经济的快速腾飞，我们的法制建设也应该跟上经济发展的步伐，只有尽快解决制度设计中的不公正因素才能实现制度促进发展，因而我们要利用好税收特别是房产税，这一经济杠杆尤为重要，坚持税收公平公正原则，将现实中本应纳税的主体划入房产税的征税范围，实现征税公平、促进社会稳步发展。
3. 税收透明原则
税收透明原则对应的是民众的税收知情权，是指税收课征和税负应该让公众明确知晓。在税收征纳关系中，作为纳税主体的公民与国家处于同等的法律地位，税收的本质是“公法之债”.所以，在税收的征纳方面，国家不应让公众被动地去纳税，而应做到税收政策的公开透明，在不涉及国家秘密的前提下，尽可能地向纳税人予以公示。在我国房产税法律制度的改革过程中，坚持税收透明原则同样值得重视，对房产征税本身已经触动公众敏感的神经，如果房产税的征收政策仍不公开透明，必然会大大降低公众的财产安全感，公众在财产安全感缺失的情况又如何会配合国家房产税的征收工作。所以，政府应该让征税政策透明可见，将 公众-税收-政府间的联系凸显出来，确立起国家与纳税人相互平等的法律关系，激发公众的“税意识”,自觉遵守税收政策，主动监督政府行为，促进税收关系的良性循环。
4. 税收效率原则税收效率原则包含税收征管效率和税收分配效率两方面，税收的征管效率是指政府应及时、足额地征纳税款，而税收分配效率是指政府征纳的税款不仅要做到取之于民，用之于民，也应将税款用到实处。在我国的房产税改革过程中，在保证税收征管效率的同时，更应提高税收分配效率。在前文房产税的国际比较与借鉴中我们已经发现，西方发达国家多将征纳来的税款用于基础设施的建设和其他公益性事业上，我们应该学习西方发达国家高效的税收分配政策，做到房产税的税款流向清晰、效率最大，将税款用于保障民生的基础设施和其他公益性事业的建设上，不能将房产税款用于政绩工程和面子工程上。
（三）完善我国房产税的具体措施
1. 坚持税收法定原则，加快由全国人大及其常委会制定《房产税法》的立法进程
我国房产税征收制度合法性的缺失主要体现在征税依据立法层级低、试点城市房产税征税权来源不合法以及房产税征收违背法定程序等问题上，对于合法性缺失这一问题的解决，必须通过加快最高权力机关对房产税立法进行解决。
近年来，关于房产税立法话题热议不断，并有持续升温之势，而《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》 提出了的“推进房地产税立法”的改革思路，又掀起了新一轮的房产税立法的热议浪潮，而《不动产登记暂行条例》的颁布施行，被认为是进行房产税立法的前奏，不禁引入猜测房产税真的是要来了吗？
税收法定原则是税法原则的“帝王条款”,正如学者刘剑文所言：“税收的本质是一种”公法之债“,纳税人与国家在宪法上的地位是平等的。在微观上，税收具有强制性和无偿性的特征，但在宏观上却应被理解为国家为实现提供公共服务的目的而依据法律规定向私人所课的金钱给付。”
正因如此，税收才被形象地描绘为“文明的代价”,以及“权利的成本”2.既然纳税人与国家在宪法上的地位是平等的，那么税收征纳自然应当获得纳税人的同意，收多少、怎么收都应由全体纳税人来决定，而不能由政府自己决定。而在人口众多的文明国家中，纳税人通过由民意代表机关来表达自己的诉求，通过民意代表机关制定法律来规定税收事务，从而完成税收的征纳。所以，坚持税收法定，就是要通过严格的立法程序来保障纳税人的合法权益，通过严格的立法程序来对国家的征税权进行限制，保证国家征税权的合法性，提升纳税对财产的安全感。
房产税是直接税，随意增税很容易触动纳税人敏感的神经。我国房产税改革过程中首要解决的问题便是加快《房产税法》的立法进程，不能再向之前那样由地方政府以“通知”“试点”等形式随意开征，在房产税的开征前，应该经过充分的民主讨论，让更多利益相关方参与到讨论中来，我们可能无法把蛋糕分得让所有人都满意，却可以通过分蛋糕的公正程序和民主参与来增强结果的科学性与正当性。由人民选举出来的代表通过立法来决定房产税的征纳无疑能更好地增强房产税的改革成果民意的接受度。综上，我们应当坚持税收法定原则，加快由全国人大及其常委会制定《房产税法》的立法进程，由此保障了房产税征纳的民主性，真正实现有税必有法。
2. 坚持税收公平原则，完善差别税率，以房产现值为税基并扩大征税对象范围
我国房产税征收制度正当性的不足主要体现在计税依据不合理、固定税率不公平、征税范围过窄和以房产原值课税有违量能负担原则共四个方面。下面笔者将以税收公平原则为主线，对我国今后房产税改革提出四点建议。
（1）合理确定计税依据，避免房产重复征税
如前文所述，我国房产税征收制度区分使用方式确定计税依据的做法不仅本身有失公平，而且对房屋租金收益即征收营业税又征收房产税明显属于重复征税。因而我们应在不断完善房地产相关税负的设计，通过营业税或其他说中实现对房屋租金收益的征纳，并取消“从租计征”的计税依据，实行统一的“从价计征”课征方式。
（2）取消固定税率，完善差别税率
同等情况，同样征纳，不同情况，差别征纳，这是税收公平原则的应有之义。我国现金房产税征收制度采取的是固定的税率设计方式，虽然在操作上具有简便性，但是操作的简易绝对不可能成为践踏公正的理由，僵化的固定税率模式已经被时代所淘汰。对此，笔者认为，我们应该取消固定税率，采取差别税率。具体来说，在横向上，我们可以对普通住房和一般企业实行比较低税率，而对于档次较高的餐饮娱乐场所实行高税率等；在纵向上，对于个人住房可以参照西方国家的经验，实行累进税率，对一定价格范围内的住房免征房产税，并划定合理梯度的价格范围由低到高确定不同税率。
（3）扩大征税范围
合理地划定税收的征税范围不仅对于国家的税收收入具有重要影响，而且也与社会公平息息相关。我国当今的房产税征收制度在征税范围上因为历史遗留的问题而具有很大的局限性，其中城乡税制的不统一，给某些企业制造了合理避税的机会；对于个人所有的非经营性用房不征房产税已不合时代背景，造成了横向不公。要解决上述问题，必须从扩大房产税的征税范围入手。
首先，应将农村土地上的非农用经营用房纳入征税范围。这类用房常常坐落在城郊附近，享受着便利的公共基础设施却不向社会征缴房产税费，着实对其他企业不公，所以，应对这类企业课征与城市一般经营性用房课征同样课征房产税，只不过税率较城市一般经营性用房稍低。
其次，应将个人自住房纳入征税范围。前文房产税的国际比较与启示部分已经谈及，应学习西方发达国家重保有、轻流转的房产税税收设计体系，加大就房产保有环节向房产持有者征税，但是就中国的制度框架下，土地实行公有制，人们只能享有土地的使用权而不能享有所有权，而在土地之上建造的房屋所拥有的也只能是使用权，那么对于没有所有权的房产持有人就房产的保有环节征收税费，其法理依据何在。笔者认为有两点理由可以解释：首先，房产税是一种个人财产税，财产税顾名思义就是就财产价值而征收的税种，的确，在我国的制度背景下房屋持有人并不享有房屋的所有权，但是房屋的使用权同样具有财产价值，目前的大量出现的以房产抵押的情形不正体现了房产使用权的价值属性？因而，从这点看并不能否认就房产保有环节征税的合法性。其次，《物权法》关于用益物权的规定更是反映出了物权所具有的不同权能，更是为房产保有环节征税提供了法律依据。那么在具备了就房产保有环节征税得法理基础后，其征纳又具有怎样的现实意义？笔者认为其不仅能抑制楼市的投机需求，而且持有越多缴纳的也越多，于是优化了国民收入的再分配，在一定程度上缩小了贫富差距。
（4）以房产现值为税基
在房产价格总体上持续上涨的现状之下，房产的市场价值远高于市场原值，仍以房产原值作为税基，有违量能课税的原则。所以，在计算房产税时，以房产现值为税基更能反映出房产价值的变动，不仅符合量能课税的原则，也保障了国家的税收收入。而房产现值的计算方式就得配套动态的房产价值评估机制来完成，这点将在下文中具体展开。
3. 完善相关的配套制度
我国房产税征收制度不仅面临着征不征的问题，同样也面临着怎么征，怎么 用等问题，比如如何确定房产的原值或者现值，怎么确定个人拥有的房屋信息。而这些问题都需要完善的房产税征收配套制度辅之以解决，具体来说，应从房产登记制度、房产评估制度、管理权限以及申诉机制四方面进行完善。
（1）建立和完善房产登记制度和信息共享平台
完善的房产登记制度是房产税得以全面征收的重要保障。为此，我们可以进行以下三方面的努力：
首先，建立统一的登记机关。我国目前有很多部门都具有房产登记的职能，登记机关的不统一造成了交叉登记和重复登记等问题，于是便出现了某些不法份子利用这一缺陷将将土地和其上的房产分别登记于不同人名下，以此向银行办理了抵押贷款，这不仅违背了土地和其上房屋之权利主体必须一致的原则，而且造成了不必要的金融风险。除此之外，房产登记机关的不统一还会出现登记信息不一致的问题，这不仅不利于税收征纳工作的进行，而且有损政府的公信力。因此，我们有必要建立一个统一的房产登记机关，为民众提供唯一、准确的房产登记服务。
其次，确定统一的房产登记规则。在 2015 年 3 月 1 日以前，我国房产登记规则混乱不清，在《土地管理法》《土地登记规则》《城市房屋权属登记办法》以及其他一些地方性法规中均有涉及。混乱不清的房产登记规则势必会造成不同部门间的交叉重叠，不仅引发不同部门间的“执法之争”,而且不同法规间也容易产生效力抵触的现象，这更加剧了房产税登记工作的难度。所以，我们有必要制定一套统一的规则来清理上述困扰。可喜的是，国务院近日发布的《不动产登记暂行条例》已经明确要求建立统一的不动产登记信息平台，这将有助于省市各级房产信息的互通共享，而《条例》的颁布不仅能使得分散在多个部门的房产登记职责整合由一个部门承担，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”,而且《条例》实施后，将有利于重新梳理土地制度和房地产税费体系，为加快房地产税的立法进程打通了技术条件。
最后，加快建立房产登记信息共享平台。建立房产登记信息共享平台不仅能够便于房产登记信息公开查询，维护了房地产市场的交易安全；而且有利于解决当前中国人口流动性强的现实情况，通过各地房产信息的联网共享获取准确、及时的房产信息，有利于政府开展房产税的征纳工作。
（2）建立可靠的房产价格评估体系
房屋价格评估就是房产评估中介机构依据相关数据对房屋进行评估后确定房屋的价值。房产价值具有很强的不确定性，要想更准确地通过房产现值为依据进行课税，离不开建立动态的房地产价格评估系统，而真实的评估数据和公正的房屋价值评估方法是落实房产税征收政策的前提。在贯彻执行国家相关法律、法规的基础上，结合我国社会发展的实际情况，综合考虑区位、房屋、环境、心理等因素，不断完善我国房地产价格评估体系。为了保证房产评估结果的公正性和权威性，首先应由法律对房产评估机构的设定权限和评估标准进行统一规定，其次，应大力培养有较高专业水平和丰富经验的注册房产估价师，以满足该行业出现的人才需求。再次，要加大对房地产开发企业的监管力度，可以派相关的政府工作人员实地考察，以确保房地产开发企业提供的数据的真实性。最后，要保证中介机构的独立性与公正性，避免房地产开发企业的干预，以确保评估的结果是正确可靠的，并且，对于市值大且难确定的房屋，我们可以采取由两家以上的房地产中介机构分别进行价值评估工作，保障结果的公正、准确。
（3）完善房产税信息披露制度
税收法定原则不仅要求国家必须通过法定程序征求纳税人对税收征纳的意见，而且还要求国家必须通过法定程序对税收征纳的相关规定向纳税人进行披露，以保证纳税人对征税信息的知情权。为此，我们必须加快建立完善的房产税信息制度，对各项税务信息通过公开的方式进行公告，建立起互动的税务信息沟通渠道。
（4）建立申诉机制及其他相关制度
在建立和完善房产登记制度和信息共享平台，建立可靠的房产价格评估体系，并完善房产税信息披露制度后，还有最后一道保护纳税人的防线需要建立，那就是为防止错误征税而侵犯纳税人权利而设置的申诉制度。通过借鉴西方的优秀经验，作者认为，我国申诉机制的建立必须充分考虑我国的国情，不宜采用通过司法审查来完成申诉工作，这样会加重法院的负担，让本来就紧缺的司法资源更加紧张，也会增加更多的司法成本。我国适宜单独设立专业的申诉部门，由专业的人员负责处理相关的申诉事务，这样不仅能更高效、更快捷地解决错征等问题，而且有效地配置了社会资源，使得纳税人的权利得到最大程度的保障。值得关注的是，国家税务总局在为贯彻落实“国六条”的文件中，对于是否执行普通住房政策提出了应由公民提供普通住房证明材料的举证责任规则，在公民提供不了相关材料以及材料审核未通过的，将执行非普通住房政策。该条对于我国房产税改革具有借鉴意义，也应该被纳入到未来的房产税规定当中。
4. 下放房产税管理权限，坚持房产税的地方税特性
我国土地辽阔，不同地区的经济发展程度具有较大差异。如果像新加坡那样在全国范围内征税统一的房产税，不能适应不同地区的经济发展需求，笔者认为我们应向美国那样由地方政府根据当地的实际情况对房产税立法、调整税率、制定免征优惠政策的纳税主体、征管程序等进行具体规定，这有助于克服现行房产税的不足，进一步体现税制改革指导思想中“财权与事权相一致”的原则。
所有，我国今后的改革应坚持房产税的地方税特性，下放房产税的管理权限，具体原因如下：
第一，征收房产税的目的之一在于调节收入分配，缩小贫富差距，由于不同地区的经济发展状况和生活水平存在差异，若中央政府实行统一征收，不仅在征收工作上信息量太大，需要投入较高的成本，更重要的是难以协调地区差异，促进该目的的实现。
第二，房产税征收权限下放地方，是各国政府长期实行的财政工作。通过征收房产税，有利于增加地方财政收入，促进各类基础性设施的建设，为公众更好地提供社会服务。
第三，当前中国房地产行业仍旧处于不稳定的状态，各地的房价参差不齐，将房产税征收权限下放地方有利于地方政府根据本地区情况制定适宜的房产税征收细则，加强对房地产行业的管理，促进经济的平稳发展。
当然，下放房产税管理权限并不能最终带来房产税征收工作的良好进展，只有地方政府高效合理行驶职权，才能真正实现房产税作为地方税的设计功能。
在大力强调依法治国的今天，对地方政府的要求便是依法行政。为此，地方政府应基于《不动产登记暂行条例》带来的契机，不动产的统一登记正在逐步推进，因此应当及时构建全国住房信息数据网络，并按地区进行分类管理，明确纳税个人与单位，加强地方政府相关部门对个人住房购房情况的全面了解。其次，还应合理确定税基与税率。在各地区的经济状况存在差异，同一地区范围内的不动产类型多种多样，且不同类别的不动产所享有的公共服务有所不同，由此所延伸出的房产的自身价值也略有不同，因此地方政府应基于这些区别确定不同层次的税率，税基的确定也应该在对不同房产进行市场价值评估后予以明确。最后，还应完善税收减免制度。在我国的个人收入差距较大，只有在实现税收公平的前提下征收房产税，才能提高公众认可度与参与度。因此，应当要考虑社会中的低收入群体甚至是失业群体，适当实行房产税减收或免收政策，从而更好地调节收入差距，实现社会公平。
