摘 要： 一国经济发展中, 房地产行业往往占据着主导性的地位, 房地产行业的发展是带动国家经济增长的重要手段。而近年来, 随着经济全球化以及金融自由化的快速发展, 我国房地产金融为了能够适应自身的更新以及时代的需求, 需要不断进行创新, 特别是房地产投资基金的发展非常迅速。而房地产基金发展的具体情况如何、其发展中所面临的问题有哪些, 又应当采取哪种对策进行问题的解决等等就成了本文探究的内容。
关键词： 房地产; 投资基金; 现状分析; 对策探讨;
一、房地产投资基金概述
1. 房地产投资基金的含义
房地产投资基金主要是指从事房地产管理、销售、开发、收购等以便取得收入的集合投资制度。通常来看, 房地产投资基金是采用基金证券发行的形式, 对相关投资者的资金进行募集, 并将其委托给相关的人员开展房地产抵押贷款或者从事房地产等方面的投资, 其投资的时间一般比较长, 主要目的是为了能够取得长期稳定的收益。房地产投资基金在房地产以及部分权利的基础上, 推动了房地产实物资产的证券化, 使得房地产资产具有更强的流动性, 也成了投资者对房地产进行投资的良好工具, 是房地产市场与资本市场较好联系的纽带。
2. 房地产投资基金的必要性分析
首先, 能够推动融资渠道的不断增加。就当前的情况来看, 我国很多房地产企业都比较急于获取资金, 对资金具有较大的需求度, 但是其融资渠道却并不是十分丰富, 因此往往房地产项目的整个开发过程中都需要涉及商业银行。而房地产行业的信贷状况与商业银行的风险值紧密相关, 所以不同的商业银行都比较重视对房地产信贷风险的规避, 并建立了规范化的评估体系对其风险进行评估。而当前的实际情况为, 房地产企业的融资渠道较为单一, 使得商业银行出现了贷款方面的结构性风险, 对银行的抗风险能力造成了困扰, 并且也不利于提升房地产公司的资本运作效率。而房地产投资基金则能够在一定程度上使得房地产企业的资金融资渠道得以拓宽, 这就能够推动传统额信贷模式实现良好的升级。
其次, 有助于市场结构的优化。就当前我国证券市场的实际发展情况来看, 很多产品的风险都比较高, 虽然部分产品的风险能够得到合理的控制, 但是这些产品往往并不多, 而且受众面也比较低。因此为了更好地推动市场结构的稳定, 应当对当前的产品结构以及种类等进行优化和完善, 使得低风险产品的比例不断增加。而由于房地产基金自身所具有的属性, 能够在很大程度上使得低风险产品的数量得以提升, 这就能够推动市场结构更加合理, 促进市场结构得到有效的优化。
二、房地产投资基金的现状分析
房地产投资基金整体来看属于信托的范畴, 所以其往往会具有信托产品所具备的性质, 为了推动房地产投资基金的健康规范发展, 应当对其存在的风险进行有效地预防和规避。
1. 宏观经济方面存在一定的风险
当前我国经济的发展形势处于良好的态势中, 整体性的运行状况较为平稳, 但是由于市场经济具有周期性的规律, 所以一时期出现经济的波动属于正常范围。而房地产投资基金与我国经济的发展息息相关, 因此其容易受到经济发展形势的影响。同时不说宏观经济, 从其他方面来看, 相关联的行业变动也会对房地产投资基金产生一定的影响。如果与房地产关联性比较大的行业由于经济波动而产生了一定程度的变化, 那么势必会导致其对房地产投资基金的变动, 使得其受到一定的影响, 这就会导致其风险的产生。
2. 房地产行业自身存在的风险
第一, 房地产行业具有较强的周期性波动性质, 会受到经济发展的影响而产生一定的波动, 而在其波动的时间段内, 往往会影响其具体的房价, 使得房价处于下行的通道, 所以企业的新开发规模会得到一定程度的降低, 这就会导致其投资基金的收益受到明显的影响, 不利于投资者利益的增加。第二, 房地产行业与其他行业也有一定的不同, 其涉及的行业较多, 链条较长, 如果在实际发展中部分企业因为自身管理不力而产生了较多的负债, 那么其抗风险的能力就会降低, 风险一旦产生, 就会导致损失的出现。
3. 法律体系层面存在风险
对我国市场经济发展的形势和状况进行分析可知, 我国信托业发展起步较晚, 但是发展的速度非常快, 特别是近年来, 我国信托业的发展进入到了一个新的层面, 信托产品不断丰富和完善, 不仅仅资金信托得到了快速的发展, 其他种类的产品也逐渐被开发出来。但是从我国法律规范方面来看, 我国政府没有及时跟随信托行业的发展形势和速度构建完善的法律规范, 使得我国法律规范无法跟上信托业的发展速度, 这就使得部分地方出现了法律真空的现象。并且与房地产投资基金相关的部分法律规范并不是十分完善, 很多地方还需要优化和健全, 这就导致该方面的风险不断增加。
三、完善房地产投资基金的对策
完善房地产投资基金对于房地产行业的良好发展, 提升房地产行业的发展水平具有重要作用。我们应当根据房地产行业的实际发展情况以及其发展中所面临的风险建立完善的对策, 以便为其发展营造良好的运行环境。
1. 做好宏观政策的分析
国家宏观政策的制定是根据一定时期经济发展的实际情况所进行的, 其具有较强的复杂性, 与国家经济的发展形势相适应。房地产投资基金应当及时对国家的宏观政策进行关注, 并及时对其进行细致的分析, 这就要求房地产信托企业应当具有较强的风险防控能力以及决策能力, 能够对通过自身对国家宏观政策的分析, 结合自身实际发展的情况合理进行风险的分析, 及时采取相关的对策进行风险的规避和预防, 不断增强自身的抗风险能力, 推动自身决策水平的不断提升。
2. 加强风险评估, 并采取有效的措施进行规避
房地产行业的发展容易受到我国经济以及各个关联行业发展的影响, 因此其发展往往具有一定的不可预知性, 并且具有一定的风险, 为了推动其更好地发展必须要对其风险进行预防和规避。为了更好地对房地产投资基金进行规范化、科学化地管理, 应当对宏观市场的实际发展情况进行全面地关注, 并及时根据不同参数的变化进行风险的评估, 对具体的风险状况进行预知, 根据实际情况制定健全的风险防控对策。应当不断提升自身对市场发展状况的了解, 及时进行利弊的权衡, 增强风险的认识程度, 避免房地产投资基金陷入发展的困境。
3. 做好法律规范的完善和健全
欧美等发达国家信托业起步较早, 发展的速度较快, 并且已经制定了较为全面的法律规范, 这就使得其房地产基金市场较为成熟, 并且运作的经验也比较丰富, 法律制度较为完善。而我国政府并没有建立完善科学的信托业法律体系, 因此我们可以借鉴国外发达国家的经验, 对当前我国现有的法律体系进行完善和优化, 并根据实际情况建立适合我国房地产行业发展的法律规范, 为我国房地产投资基金更加科学持续地发展做基础。另外, 我国政府还应当加强自身对房地产基金市场的分析与探究, 确保自身所制定的法律体系比较详细, 能够对其中所存在的问题进行规范, 并约束其发展, 为其科学化的发展营造良好的环境。
4. 做好环境风险的控制
通常来说, 环境风险主要是来源于政策的不完善和不稳定, 所以应当从政策风险入手进行环境风险的合理控制和完善。具体来说, 首先, 做好该方面的教育和宣传, 尽量为房地产投资基金的发展营造有利的条件和环境, 并从思想上入手提升人们对房地产投资基金的认识, 使得人们能够更加清晰合理地认识房地产投资基金的运行状况、作用以及性质等等。其次, 为了推动投资决策战略性和科学性的提升, 应当从项目审理和资金管理两个方面出发构建完善的规章制度, 避免随意决策的出现。最后, 应当推动相关主体人员对该方面的法律规范进行自觉遵守, 避免法律纠纷的产生。房地产投资所涉及的范围较广, 内容较多, 为了更好地促进其规范化发展, 应当受到法律规范的约束, 确保各个行动都能够在法律规范的约束下开展, 一旦遇到特殊情况, 应当及时与相关部门进行沟通和联系, 避免纠纷的产生。
四、结束语
当前我国房地产行业处于快速运作的状态, 我国政府不断鼓励金融创新, 房地产投资基金能够为其发展发挥重要作用, 推动金融行业的有效发展。当前我国房地产投资基金发展中还存在较多的问题, 面临着一系列风险, 随着我国经济的快速发展, 以及各个方面法律制度的不断健全和完善其风险能够得到合理地降低和规避, 其发展的前景还是十分广阔的。
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