煤矿物业管理工作属于一个新型的领域,从发展初期至今,积累了很多物业管理经验,也取得了一定的成绩,但是受到其行业性的影响,在管理的过程中,依然存在很多问题,这些问题多数带有计划经济色彩,管理体制相对落后,无法更好与市场要求相适应,另外政企不分,平均主义等问题,都严重的制约了煤炭企业物业管理的进步和发展.进行市场化运作,提高煤炭企业物业管理的效率及质量,成为了目前相关工作人员工作中的重点.
1 煤炭企业物业市场化管理的现状及面临的问题
1.1 目前,很多居民对于物业管理认识不足,无法真正理解其重要性,并且受到传统计划经济的影响,人们常常存在有事找公家的想法,认为既然自己是企业的员工,企业就应该对其居住的各个方面负责,如果出现了维修上的问题,依然要找后勤部门,但是这个后勤部门已经不同,它早已成为独立经营,自负盈亏的物业公司.从而导致了一些不必要的麻烦出现.
1.2 代收的水、电、暖等费用亏差大、矛盾多水、电、暖供给属于城市的基础设施,一直为政府有关部门和企业专管专供,物业公司所做的主要工作就是代收费用,即按各住户用量收费,按总计量付费,缺失部分全部由物业公司负责.就拿供暖来说,由于热力公司供暖质量参差不齐,业主住房室内温度达不到国家最低温度要求,业主找热力公司理论没有结果,便把不满情绪转到物业服务公司身上,以拒交暖气费和物业费来对抗,而物业服务公司收不上暖气费就交不了热力公司,热力公司又以没有收到足额的暖费为由而停暖,由此进入了恶性循环.
1.3"养人"负担重.各基层厂矿的后勤部门一直被看作是"养人"的地方,一些老弱、病、残、女工等不能在一、二线工作的职工,均被安排在后勤部门工作.这样造成各基层厂矿后勤部门,一方面人员臃肿;另一方面许多苦、脏、累的工作无人问津,需要雇用很多临时工.
1.4 从业人员文化业务素质和服务水平有待提高.由于某物业服务公司现有大部分职工,是由各厂矿后勤部门人员组成,职工的业务素质及文化程度普遍不高,工作中缺乏竞争意识、服务意识和责任感.加上职工收入较生产主业收入低一大截",干不干活、干多干少、干快干慢一样拿钱"的思想严重,导致了工作效率低下,缺乏自主创新精神,不能为企业更好地发展提供大力支持,造成部分业主对物业公司意见较大.甚至经常发生一些服务纠纷,严重影响了服务水平、服务质量和物业公司的自身形象.
1.5 居民无物业消费观念、消费意识,物业管理收费难.某物业服务公司服务的对象大部分都是煤炭企业内部职工,有些职工和家属思想观念陈旧,仍然沉醉于计划经济时代"我是企业的职工,为企业做了贡献,住房应该,收费不行"的落后思想,还没有树立起物业管理消费观念和消费意识.过去大家住的房子是由各厂矿后勤部门管理,每月基本上只收几元钱的卫生费,而现在,花钱买房,还要花钱交物业费,有不少人接受不了,缺乏花钱买服务的心理准备.有的甚至产生绝对服务和无限责任的"泛服务论"意识,而把自己的义务相对缩小.这种一个放大,一个缩小,矛盾自然就越来越激化,造成物业收费难.
2 煤炭企业物业管理市场化的条件和步骤
2.1 深化国有物业管理企业改革,大力推进企业的体制、技术和管理创新物业管理属于第三业中的服务业,应该坚决执行这一决定,这就是走市场化,这就是体制上的创新.我们物业管理企业当中,有相当一部分属于国家独资或"一股独大"的企业,其国有企业存在的弊端很难根除严重影响企业发展.对照世界先进物业管理模式,我们在专业化、规范化方面的差距虽大,但追赶并不困难.我们国有物业管理企业的体制改革如不加快,在市场化方面的差距将会越来越大,就不能尽快成为市场竞争中的主体,也很难与世界一流物业企业同步.
2.2 加快法制建设,为物业管理企业向市场化方向发展提供保证.推进物业管理市场化进程,必须完善物业管理法律法规体系.有了法律的保护和约束,物业管理企业才能健康发展.在加强立法的同时,还应在执法和守法上下工夫,在这方面,政府部门特别是执法部门,更应起好带头作用.企业发展了,市场活跃了,社会也就稳定了,人们的生活质量才能得到提高.为此,要全面推进物业管理市场化为赶上世界先进物业管理水平,法制建设必须加快步伐.
2.3 大力实施品牌战略,全面提升物业管理企业的经营管理水平.一个行业要有龙头企业,一个企业要有龙头产品,然而,作为已经成为大行业的物业管理业,品牌企业却不多.我国的物业行业现在已呈现出群雄纷争局势,这对物业企业发展是有利的,只有竞争出来的品牌才是真正的品牌.根据我国人口多、住房密度大、范围广的实际非常适合市场化的"大兵团作战.这正如党的十六大报告中指出的,通过市场和政策引导,发展具有国际竞争力的大公司大企业集团.
2.4 建设廉洁、高效、务实的政府,为企业提供公正、公平、公开的市场条件和竞争环境.保障物业管理环境的廉洁,公正,是物业管理市场化的基础前提.我国相关制度和法规对这个问题已经有所规定.利于市场化原则,建立完善的收费制度,确保物业管理服务费用的合理性,从而提高社会效益,发挥管理职能,政府的管理职能也就到位了,物业管理企业走向市场化的道路也就更加平坦了.
2.5 提高物业管理的科技含量,促进物业管理行业的可持续发展.从目前我国物业管理方面来看,其技术还处于一个相对落后的阶段,因此,物业管理手段与目前管理服务的需求无法适应,必然要导致其管理手段的变革,提高管理技术含量,全面推进各类管理技术水平的提高,是非常必要的.市场竞争日益激烈,物业管理企业为了能够在市场竞争中占领一席之地,也必然要从劳动密集型向技术密集型转变,在改革和创新中求发展.这样才能保证物业管理企业的综合实力与物业管理的科技进步同步,逐步达到市场化的技术要求.
我国经济的发展,使得人们生活质量随之提高,人们对于居住条件以及物业服务品质的要求也越来越多,在这样的形势下,提高物业管理水平,从各个方面满足人们需求,已经成为了物业公司寻求发展的必然之举.煤田企业物业管理,存在自身的一些特殊性,因此在发展的过程中,遇到了很多困难和问题,这些问题如果得不到有效解决,必然对其服务质量的提高,产生一定的阻碍作用.只有立足实际,建立更加完善和具体的物业管理制度,才能够有效推进煤炭企业物业管理工作的顺利进行.
参考文献
[1]张羡洲,刘淑萍,王亚东,等.煤炭企业物业服务市场化管理[C]//2012 煤炭企业管理现代化创新成果集(下),2013.
[2]谢军.我国中小企业员工薪酬管理现状及对策[C]"//商业改革与创新发展"学术研讨会暨"衡水老白干杯"征文颁奖活动论文集,2010.
[3]姜虹.市场化是物业管理国际化的基础[C]// 第八届(2013)中国管理学年会论文集(选编),2013.
