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【题目】厦门政府在房地产市场发展中的行为探究
【第一章】厦门市房地产发展中政府干预研究绪论
【第二章】政府在房地产市场发展中行为逻辑的理论分析
【3.1 3.2】中央宽松调控--房地产市场涨幅趋缓期
【3.3】 中央从紧调控--房地产市场两重天时期
【第四章】厦门市政府在房地产推进中的行为逻辑及成因
【第五章】完善厦门市政府在房地产市场发展中行为的建议
【结论/参考文献】房地产发展中地方政府行为优化研究结论与参考文献
第 5 章 完善厦门市政府在房地产市场发展中行为的建议
地方政府在房地产市场发展中的行为是中央房地产宏观调控政策能否贯彻落实的重要变量。厦门市政府在房地产市场发展中的行为表现出了权变性行为逻辑特征，这一特征具有行为上的随意性，以及不遵照规则而可能危害公共利益的弊端，因此，有必要对厦门市政府房地产市场行为进行完善。
第 4 章的分析表明，以 GDP 为中心的政府绩效考核体系和政治锦标赛，政府官员的问责体系存在问责力度弱、横纵向问责体制不顺或缺失，以及央地间信息传递存在不对称等问题是厦门市政府权变性行为产生的原因，所以，要从以上几个方面对厦门市政府房地产市场发展中的行为进行完善。
5.1 调整以 GDP 为核心的地方政府绩效考核体系
以 GDP 为核心的地方政府绩效考核体系把经济发展和地方政府官员的升迁联系起来，使得地方政府官员的行为常常以经济发展为首要考虑因素。虽然这一绩效考核体系调动了地方政府官员促进地方经济发展的积极性和主动性，但也出现了地方政府官员忽视当地民众的切实需求，一味追求经济发展的现象。厦门市政府在房地产市场发展中的行为实践分析中，当厦门市房地产市场增长放缓时，厦门市政府为了追逐 GDP 和财政收入最大化，积极刺激房地产市场，同时在一些政策领域打破中央宏观调控政策目标，进行政策调整救市。这一行为在一定程度上给房地产市场秩序带来了危害，忽视当地民众的切实需求。因此，中央政府应调整以 GDP 为中心的地方政府绩效考核体系，改变地方政府在房地产市场发展中的行为。
首先，应构建以人民实际生活状况的改善为核心指标，全面囊括经济指标、社会指标、环境指标等的地方政府绩效评估指标体系。通过绩效考核指标的调整，使得地方政府重视当前的民生社会福利改善问题，将地方政府的行为取向自觉地转到促进民生社会各方面发展的目标上，切实地为民生社会而不是单一的 GDP 开展房地产市场调控的相关政策活动。
其次，应引入多元考核主体对地方政府在房地产市场发展中的行为进行考核。
采取单一的绩效考核主体可能会造成地方政府在调控房地产市场中选择执行短期内产生高效益的中央政策，而忽视执行提高公共利益的中央政策。同时，国外政府实践经验也表明，绩效考核评估主体的组成应该是多层次和多渠道的，尤其是增强公众对地方政府行为的考核，这是确保绩效评估对地方政府行为起良好导向作用的关键。因此完善地方政府房地产市场发展中的行为，应引入多元绩效考核评估主体，加强社会公众和专家对地方政府行为的绩效考核评估。
5.2 加强地方政府政策执行信息公开
如第 4 章厦门市政府在房地产市场发展中权变行为成因分析中所言，由于地方政府和中央政府在信息占有方面存在不对称，地方政府的权变行为，尤其是部分执行中央政策的行为被发现的概率低，进一步为地方政府的权变行为创造了空间。要促使中央政府能够及时、有效地发现地方政府在房地产市场发展中的权变性行为，首先取决于能否快速、全面地获取房地产宏观调控政策执行情况的真实信息。这类信息一方面来自于作为政策执行者的地方政府的主动提供，另一方面则来自于政策对象的提供。由此，在信息方面完善厦门市政府在房地产市场发展中的行为取决于加强地方政府信息公开，主要包括两项措施：进一步落实《政府信息公开条例》和建立高质量的政府网站。
首先，进一步落实《政府信息公开条例》中对政府信息公开的规定。2008 年 5月 1 日正式实施的《政府信息公开条例》是我国行政公开法制的一个新起点，它加快了阳光政府建设的步伐，提高了政府信息的透明度。然而，在实践中，地方政府并未按要求将理应公示的信息予以公示。在面对公众的信息公开要求时，仍然会以种种理由拒绝公众的信息公开要求。因此，应进一步落实《政府信息公开条例》的规定，促使地方政府按照一定的程序，把执行的条件、范围、程序等主动公开，方便监督部门、公众全方位、全程地对政策执行情况进行监督。
第二，建立信息容量大，更新速度快，功能齐全的高质量的政府网站，以此缩短中央政府和地方政府之间的信息链条。高质量的政府网站的建立，对于规范地方政府在房地产市场发展中的行为而言，一方面拓宽了中央房地产宏观调控政策执行的信息公开渠道，另一方面也打破了宏观调控政策执行信息反馈渠道被垄断的局面，因为高质量的政府网站不仅提供海量信息，还为公众提供反映情况的平台，中央政府以及各监督主体也能由此更全面地获取政策执行情况的信息。
5.3 健全对地方政府的问责机制
政策执行不力被问责的力度小也为地方政府在房地产市场情景下的权变行为创造了空间。因为政策执行不力被问责的力度小，地方政府根据中央政策和地方的房地产市场发展状况而权变行动。基于这一情况，应健全对地方政府的问责机制，完善以厦门市政府为例的地方政府在房地产市场发展中的行为。一方面，在实践中扩大问责的范围。目前，我国对官员的问责主要还是集中在安全事故发生后的问责，对于政策执行不力的问责范围和力度都比较小。房地产市场发展既关系到我国经济发展，也关系到我国民生建设，因此，对于地方政府在房地产市场发展中的行为表现，应将其纳入问责范围中。另一方面，追究与情节相符的责任。为避免出现以较轻责任取代较重责任的现象，如有发现地方政府消极执行中央宏观政策行为，应该追究有关人员的责任，并且根据其情节，追究与情节相符的责任。
5.4 优化对地方政府行为的监督体系
目前的监督体系为厦门市政府在房地产市场发展中的权变性行为创造了空间。
厦门市政府根据中央政府监督情况调整对厦门市房地产市场的干预行为。为完善厦门市政府在房地产市场发展中的行为，有必要优化地方政府行为的监督体系。
首先，保证监督主体的独立性和多元化。在保证监督主体独立性方面，应改变政府内监察机构的领导体制，使政府内的监察机构不受被监督政府的领导，使其真正开展监督工作。另外，要优化内部监督程序。内部监督程序可设置为：在政策执行前，监督机关先根据政策的性质，拟制监督内容，而这些内容事先都不告知执行机关，然后，在政策执行过程中，监督机关根据拟制好的监督内容对执行情况进行检查，发现问题，督促执行机关改正。在保证监督主体多元化方面，除了加强政府内部的监督体系外，还要着重建立公众和媒体对地方政府行为的监督约束。西方发达国家的经验表明， 舆论监督在约束地方政府行为方面发挥着很大的作用。应借用信息技术手段，拓宽和保护社会监督的渠道。同时简化社会监督主体反映情况的程序，提高他们的积极性。除此之外，要建立监督主体失职的问责制度。地方政府的权变行为，不仅是由于地方政府利益使然，还包括监督主体监督失职所致。因此要建立监督主体失职的责任追究制度，提高他们的职能意识。
5.5 完善房地产市场宏观调控政策手段的选择
政策手段是连接政策目标和政策执行的关键要素。要实现重要房地产市场宏观调控政策目标的有效实现，也依赖于合适的政策手段选择。第 3 章厦门市政府在房地产市场发展中的行为实践分析表明，目前中央政府在不同时期运用了多种宏观调控手段规范房地产市场的发展，包括了货币政策，如上调或下调存款准备金；行政性政策，如限购、提高购买条件等；财政政策，如上调或下调存贷款利息等。在这些政策手段中，可以发现有些政策手段的运用需要通过地方政府实现，另一些政策手段直接作用于市场主体。第 2 章和第 4 章的分析已经指出，以厦门市政府为例的地方政府存在权变性行为，会根据不同的情景采取不同的行为。这意味着那些需要通过地方政府才能得以开展的政策手段可能因为地方政府的权变性行为而无法有效运用，例如，厦门市政府在厦门市房地产市场增长放缓情况下，打破中央限购令，调整限购政策。鉴于此，从政策手段的选择方面，中央政府在宏观政策手段使用上可尽量选择使用那些不直接通过地方政府中介的政策工具，而选择那些直接作用于市场供求关系的政策手段。
