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【题目】厦门政府在房地产市场发展中的行为探究
【第一章】厦门市房地产发展中政府干预研究绪论
【第二章】政府在房地产市场发展中行为逻辑的理论分析
【3.1 3.2】中央宽松调控--房地产市场涨幅趋缓期
【3.3】 中央从紧调控--房地产市场两重天时期
【第四章】厦门市政府在房地产推进中的行为逻辑及成因
【第五章】完善厦门市政府在房地产市场发展中行为的建议
【结论/参考文献】房地产发展中地方政府行为优化研究结论与参考文献
第 1 章 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
自 2003 年起，我国房地产市场频频出现房价飞涨、投资过热、收入关系扭曲现象。为稳定房价，消除房地产市场中的不良现象，中央出台了一系列房地产调控政策，比如，2003 年国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》；2004 年发布《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》；2006 年发布"国六条";2010 年发布《关于遏制房价过快上涨的通知》、房产税试点、限购令、新"国十条"等。
在中央宏观调控政策密集出台期间，作为享有宜居城市盛名的厦门市政府也出台了一系列实施细则，如《厦门市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产市场发展工作的意见》、厦门"国五条"、厦六条、住房公积金新政、预售证新规等。地方政府是中央政策的主要执行者，房地产市场中地方政府的行为表现是现有我国房地产市场研究领域的重要主题。学者们普遍认为地方政府在我国房地产市场发展中的行为表现是房地产市场发展效果和房地产市场良性发展的关键因素。不过，关于我国房地产市场发展中地方政府的行为表现却存在不同的看法。一些学者认为地方政府具有对房地产市场进行监管的职能要求，地方政府通过依照中央的宏观政策和规划，运用法律手段，并制定与房地产市场相关的优惠政策来推动房地产市场，使其成为一个运行稳定、富有效率且兼顾公平的市场（方旭，2010;徐源，2010 等）。
而一些学者质疑地方政府有关房地产政策的执行力度（余凯，2007;徐江，2007;王翠兰，2010;陈晰，2011 等），指出中央政府和地方政府的角色不一样，中央政府是政策的先行者和始创者，地方政府将消极执行这些政策。地方政府在我国房地产市场发展所构成的利益矛盾系统中扮演谋求财政收入最大化的城市管理者角色（李永前，2010）。那么，地方政府在房地产市场发展中是否必然积极执行中央政策或者必然消极执行中央政策呢？地方政府的行动逻辑是什么？哪些因素影响到了地方政府在房地产市场发展中的行为逻辑？
带着上述问题，基于本人的工作特点和调查研究的便捷性，论文以厦门市政府为研究对象，通过分析 2003-2014 年期间厦门市政府在房地产市场发展中的行为表现，探究厦门市政府在房地产市场发展中的行动逻辑和影响因素，并在此基础上提出完善厦门市政府房地产市场发展行为表现的政策建议。
1.1.2 研究意义
理论意义：既有文献关于地方政府在房地产市场发展中的行为表现存在争议，且研究内容侧重于从整体性的地方政府进行探讨，难以有效把握各地方实际情况。
文章以厦门市政府在房地产市场发展中的行为表现为研究对象，在研究内容上丰富已有研究；综合运用了规范研究方法中的文献法，实证研究方法中的案例研究法，扩展相关研究的研究方法。
现实意义：厦门市房地产市场在全国房地产市场中占据重要地位。研究厦门市政府在房地产市场发展中的行为表现和逻辑，有助于中央政府把握与厦门市市情相似城市的房地产市场发展行为现状，为中央在房地产政策制定及政策监督和评估上提供依据。
1.2 文献综述
1.2.1 关于房地产市场发展中政府行为的国外研究
国外学者的一些研究表明政府干预房地产市场的必要性。政府干预房地产市场能够消除房地产市场失灵问题，这些市场失灵表现为市场效率低、公平性难以实现、低收入群体的住房保障低等（Grigsby,2005）。政府对房地产市场的干预对劳动生产率等内部效益、外部效益和时间-空间-部门的分配有好处（Burns L,2003）。在保护消费者、追求公平公正和缓解房地产市场的外部性方面，政府能够起到作用（Quigley J,2004）。管制能够纠正房地产市场对国民经济带来的波动，实现房地产市场的稳定（Glapham D,2006）。
政府可采取各种手段对房地产市场进行干预。通过干预供给的方式有：土地和劳动的管制、生产补贴、质量和数量管制、资本费用融资、市场准入管制等（Lundquist,2004;Grether,2004）。通过干预需求的方式有：财产权利、购房补贴、契约的定义和执行、征税、规制等（Tuner B,2004;Mcfarlane,2007）有学者研究了美国的房地产干预方式，诸如租金管制、抵押贷款制度的利息率、不动产税收等（Hills J,2003）。
关于政府干预房地产市场的效果方面，有研究选取爱尔兰房地产市场发展中财政政策之一税收政策的效果，认为税收政策效果的持续性难以维持，因为当地经济增长较快、房地产价格上涨不稳定以及房地产投资行为的压力等因素会降低税收政策的调控效果（Berry,2001）。Mostafa（2002）采用调查的方法开展了房地产市场发展中政府的角色以及在房地产价格调控中的效果，结果表明政府的干预有效影响到了土地供给和价格。Gruis（2000）、Vincent（2007）等的研究表明政府干预房地产市场的效果不佳现象。
国外关于房地产市场发展中的政府行为研究涵盖了政府干预的必要性、作用、角色，以及采取的干预手段方式，还通过相关研究分析政府干预房地产市场的效果。国外的这些研究为国内研究提供了一定的借鉴。
1.2.2 关于房地产市场发展中政府行为的国内研究
1.2.2.1 关于中央政府干预房地产市场的研究
住房市场失灵、住房保障的社会责任、宏观经济周期循环等因素引发了中央政府对房地产市场的干预（王松涛，2009）。中央政府在房地产市场发展所构成的利益系统中扮演房地产市场制度和政策制定者角色（李永前，2010）。从全球房地产市场发展进行来看，共有三种模式，分别是自由市场模式、政府包办模式和政府干预与市场机制相结合的模式，其中第三种模式要符合公平、效率和生态目标（丘浔，2012）。
我国中央政府对房地产市场的宏观调控有几种类型：总量调控与结构调控、需求调控与供给调控、直接调控与间接调控（林徳华，2007）。这是从宏观调控的作用对象进行划分的。大部分学者从中央政府采取政策类型进行了分类。土地政策、金融政策、税收政策是政府调控房地产市场的政策类型（姜建，2012）。货币政策是中央干预房地产市场的一种方式。学者王刚（2010）就货币政策对房地产市场的影响开展了实证分析，结果表明房价与货币供应量存在正相关，而与利率负相关，利率对房地产的投资产生混合影响。中央往往通过在供给和需求两方面采用干预模式，供给方面的干预模式有土地供给和金融政策，需求方面有"二套房"政策、购房落户政策、房贷政策等（徐源，2010）。
如何对中央的房地产市场发展效果开展评估。张红利（2012）提出了房地产调控长期绩效评价指标体系和短期绩效评价指标体系，短期绩效评价指标包括土地交易价格指数、商品房交易量增长率、房价租金比等，长期绩效评价指标体系包括商品房空置率、市场主体力量对比等。房地产市场理性发展的指标可在一定程度上为房地产市场发展效果提供评价依据。黄辉玲（2007）提出了房地产市场理性发展的单项指标，包括房价收入比、租售比值、空置率和住房消费支出比重。除了这些数据性评估指标，还有学者将政策公平性和政策效果的延时性纳入到政策的评估指标中（徐源，2010）。
那么，哪些因素影响了中央对房地产市场发展效果的发挥。学者王艺（2010）提供了综合性的影响因素，她认为房地产市场发展的影响因素包括供需因素、政府政策、管制、垄断以及合谋现象、城市化、公共物品供给压力等。房地产市场宏观调控政策的合理性也是影响因素之一。房地产市场发展政策违背市场经济的相关规律是房地产市场宏观调控失效的原因（王筝，2010）。政府在房地产市场运行中制定的政策导向是需要规制的地方出现规制缺失或不力，而在需要放松规制的地方则规制过度，这影响到了市场效率（王思锋，2011）。在多个影响因素中，最受到学者关注的还是地方政府对房地产市场发展的行为因素。关于房地产宏观调控政策，中央和地方的角色不一样，中央是政策的先行者和始创者，而地方政府有些积极执行这些政策，有些消极执行。我国房地产市场行政调控的力度在不断加大，然而房地产市场表现出时间性的反弹，这不由让人质疑地方政府对房地产政策的执行力度（王翠兰，2010）。地方政府的寻租行为以及开发商与地方政府对价格的合谋行为将对中央的房地产调控产生影响，而且这一现象会在相当时间内存在（徐江，2007）。地方政府与开发企业往往会为了共同利益而结成利益联盟，从而推动了房价的上升，致使中央调控难以发挥成效（余凯，2007）。地方政府对土地出让金的依赖以及地方政府和开发商的合谋垄断行为使干预行为难以完成（陈晰，2011）。
综上，已有以中央政府干预房地产市场发展为主题的研究内容涉及较为全面，涵盖了中央政府干预房地产市场发展的基础和角色、中央政府干预房地产市场的主要政策和干预模式、中央政府干预房地产市场的效果及效果评估指标体系，同时也对中央政府干预房地产市场效果不佳的影响因素探讨。其中大部分学者认同地方政府在房地产市场中的行为表现最为关键。由此，为了使中央房地产市场发展政策实现预期效果，最终实现房地产市场的平稳发展，从地方政府这一层面开展房地产市场的干预行为成为了重要选题。
1.2.2.2 关于地方政府干预房地产市场的研究
关于地方政府干预房地产市场的行为表现，现有文献存在两种观点，一种观点认为地方政府积极执行中央政策。地方政府的行为与我国房地产市场问题的出现密切相关（林徳华，2007）。地方政府具有对房地产市场进行监管的职能要求，地方政府应通过依照中央的宏观政策和规划，运用法律手段，并制定与房地产市场相关的优惠政策来推动房地产市场成为运行稳定、富有效率且兼顾公平的市场（方旭，2010）。
另一种观点认为地方政府消极执行中央政府。地方政府在干预房地产市场发展中有这些表现：地方政府在我国房地产市场发展所构成的利益矛盾系统中扮演谋求财政收入最大化的城市管理者角色（李永前，2010）。地方政府和中央在房地产市场的调控中构成了博弈关系，这一博弈关系的结果是博取土地收益、凸显地方政绩、利益集团施加影响、获得高额地方税收以及金融调控失效（余建源，2009）。王翠兰（2010）表示房地产政策执行中地方政府处在委托-代理关系、多代理人委托关系和政府俘获关系三种关系中，在这三种关系中，地方政府有三种不同的行为逻辑，这些行为逻辑产生的结果是地方政府不是配合宏观政策，而是采取消极抵抗房地产宏观调控政策，违背中央政策旨意。地方政府缺位、错位和越位，既当运动员又当裁判员，具体表现为垄断土地经营、监管不力、寻租行为普遍、造成宏观经济和社会建设失衡等（林徳华，2007;李永前，2010）。
关于地方政府房地产市场干预行为的影响因素，已有研究归纳有：第一，利益因素。在房地产市场的调控上，中央与地方政府的利益关系既对立又统一（周建军，2012）。第二，制度因素。现有的地方财政和收益体制等制度的不完善是导致地方政府在房地产市场发展中出现消极执行和变相推高房价等短期行为的原因（邓志锋，2011）。理解地方政府在房地产市场发展中的执行不力行为，需要明确地方政府面临的激励和约束因素。财政预算内外不同制度安排和房价调控问责机制的缺失对地方政府追求土地开发和土地财政产生强激励力（钱滔，2010）。第三，外在因素。利益因素和制度因素是地方政府执行房地产市场执行不力的内在因素。地方政府在房地产市场干预中的失灵既有内在因素，也有外在因素。外在因素有房地产市场监管者与其它市场参与主体、保障性住房提供者与商品住房市场参与者之间存在角色不一致（方旭，2010）。中央对地方政府在房地产市场上的监督不力也是地方政府干预行为难以达到政策效果的外在因素（闫述乾，2011;周建军，2012）。降低中央监督成本和提高中央监督效率有助于实现房地产调控的效果（周建军，2012）。
以上地方政府在房地产市场干预中的行为表现及影响因素具有一般性，但是不同的城市类型下的地方政府干预表现和影响因素在相似性的基础上应当是存在一定差异性。学者郝东青（2012）针对性地分析了中小城市地方政府干预房地产市场的干预行为，认为中小城市地方政府政策并未真正落实，政策调控效果也不明显，深层次原因是分税制改革和土地制度，具体原因是存在着这些主体与房地产政策的多重博弈：地方政府与房地产政策、房地产开发商与房地产政策、银行与房地产政策以及购房者与房地产政策。可见，关于地方政府房地产市场干预行为的个案研究还比较少，现有研究侧重于普遍性研究。
1.2.3 研究综述总结
已有研究表明政府干预市场具有相应的理论基础。中央对房地产市场的宏观调控效果并不明显，其中关键原因是地方政府在房地产市场发展中的干预行为。这些研究显示关于地方政府在房地产市场发展中的干预行为研究具有可研究性。然而，从已有研究中可以看到关于这方面的研究研究对象多为整体的地方政府，个案研究较少，且地方政府在房地产市场发展中的行为表现存在争议。基于以上不足，论文以厦门市政府在房地产市场发展中的行为表现及其背后的逻辑为研究内容，试图丰富这方面的研究。
1.3 研究思路
1.3.1 研究前提
本文对厦门市房地产市场的研究集中探讨的是狭义的房地产市场。房地产市场主体、客体、交易的行为方式构成了房地产市场的最基本要素。依据不同的分类标准，房地产市场可分为不同的种类。依照房地产的用途分类，可划分为办公楼市场、商业用房市场、住宅市场、工业用房市场等。依照交易客体分类，可划分为土地市场、房地产金融市场、房地产中介服务市场、房产市场等。依照房地产市场主体，可划分为一级市场、二级市场、三级市场，一级市场的交易主体为国家和房地产开发商，二级市场的交易主体为房地产开发商和房地产消费者，三级市场的交易主体是房地产消费者和房地产消费者。房地产市场种类繁多，政府调控的目标和手段也不一，由于住宅领域的房地产市场与公众最息息相关，也是中央调控的主要领域之一，所以，本文集中探讨的是住宅领域的房地产市场中的地方政府行为。
1.3.2 研究内容
本文共分为六部分，具体为：
第一部分是绪论。交代研究背景、研究理论和现实意义、对学术界已有的关于政府干预行为、房地产市场发展中的中央政府和地方政府行为等研究进行回顾，以期从总体上把握该方面研究的历史与现状。
第二部分是厦门市政府在房地产市场发展中行为逻辑的理论分析。该部分通过分析文献中我国地方政府行为逻辑的两种观点：地方政府自主性逻辑和地方政府受控制逻辑，及基于此两种观点延伸出的地方政府行为的两个动力：追求 GDP 和财政收入最大化、规避问责风险，结合房地产市场的特征得出厦门市政府房地产市场发展的行为逻辑的理论假设。
第三部分是厦门市政府在房地产市场发展中的行为实践（2003-2014）。该部门从三个时间段（2003-2007、2008-2009、2010-2014）分别对中央对房地产市场宏观调控情况、厦门市房地产市场发展情况、厦门市政府在房地产市场发展中的行为表现进行分析。
第四部分是厦门市政府在房地产市场中的行为逻辑及成因分析。基于第三章的分析，得出厦门市政府在房地产市场发展中的行为逻辑是权变性，并从信息不对称、监管等多方面分析该行为逻辑产生的原因。
第五部分是完善厦门市政府在房地产市场发展中行为的建议。通过第三、四部分对厦门市政府在房地产市场中的行为表现、行为逻辑以及行为逻辑产生的原因分析，从地方政府绩效考核评估体系、问责制、监督体系等方面提出完善厦门市政府在房地产市场发展中行为的建议。
第六部分是研究结论与展望。总结厦门市政府在房地产市场中的行为表现、逻辑、产生原因及政策建议，并提出今后要深入研究的内容。
1.3.3 研究方法
1、文献法。通过查阅和公共管理学、政府经济学等相关书籍、期刊网上的核心期刊，把握地方政府干预房地产市场发展行为的已有研究。
2、案例研究法。以厦门市为研究个案，综合分析中央房地产宏观调控政策、厦门市房地产市场发展情况、厦门市政府房地产市场发展中的行为表现、行为逻辑等。
1.4 技术路线、创新点与不足基于与已有研究的比较，本文希望在这些方面进行创新：在已有房地产市场的研究文献中，研究对象多为整体的地方政府，个案研究较少，且地方政府在房地产市场发展中的行为表现存在争议。本文以厦门市政府在房地产市场发展中的行为表现及其背后的逻辑为研究内容，试图丰富这方面的研究。
本文存在的不足是：（1）限于本人的知识水平、时间和精力问题，研究对象限为厦门市，研究结论只适用于厦门市或与厦门市市情类似的城市，结论适用面较为狭窄；（2）影响地方政府的行为的因素还很多，比如地方政府间竞争情况、公众对地方政府的评价等，本文基于地方政府自主性逻辑和地方政府受控制逻辑两个理论依据，主要分析了中央层面的因素和经济激励因素，无法将所有因素一一考虑，可能导致分析不够全面。
本文的技术路线是：
