房地产市场调控现状与发展展望

　　摘 要：近些年我国国民饱受房价的影响，虽然政府“限购”“、限贷”等调控房价的政策不断出台，但是房价却仍然稳步飙升，严重影响市场经济的平稳运行和正常的社会秩序。通过研究全国 70 个大中城市的房地产发展情况，对政策调整现状以及未来发展趋势进行分析，并提出政策建议，以期帮助居民更好地了解房价现状和政府政策。
　　
　　关键词：房价调控；调控政策；发展趋势。
　　
　　1 引言。
　　
　　中国的房地产行业一直被宣称为是国民经济的支柱产业，在城市化进程中也扮演着不可或缺的重要角色。纵观我国房地产行业的发展，自从 20 世纪 80 年代房地产业重新兴起，90 年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供给体制都发生了翻天覆地的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛发展。据中国社科院数据显示，2015 年商品住房总库存预计达 39.96 亿平方米，现房待售面积 4.26 亿平方米，供大于求的市场情况并没阻止房价的飙升。为了调控房价，自 2003 年以来，各级政府相继出台并实施了一系列的调控政策，如“国八条”、“国四条”到最近的“限购”、“房产税”等等，多样的调控政策似乎并没有对房价的飙升产生根本性的影响。
　　
　　房价调控新政的推出对市场产生了怎样的影响，是政府以及民众普遍关注的话题。本文即针对房价的调控现状进行分析，并在分析未来可能的发展趋势的同时提出政策性建议。
　　
　　2 房地产市场的基本特征。
　　
　　房地产，又被称为“不动产”,是建立在一定的土地上，以土地为依托的附着物，例如建筑物以及基础设施等。作为一个经济学的概念，房地产可以概括为：由土地及附着于土地之上或之中的各种建筑物以及基础设施所形成的位置固定的财产，包括附着于这些财产实体的一组产权和其相互关系的总称[1].西方经济学理论认为商品的价格是由市场的供需关系决定的，真正的市场价格应该是在市场达到均衡状态时围绕价格上下波动[2].
　　
　　一个完整的房地产市场是由市场的主体、客体、价格、资金以及运行机制等因素构成的一个系统，作为市场体系的基本成分，具有市场的一般规律性，但由于房地产商品本身具有不同于其他产品的特殊属性，使得房地产市场具有其独特的基本特征。
　　
　　（1）较强的区域性[3].不可移动的特性使得房地产市场具有极强的区域性，这一类的产品是不可能从一个地方转移到另一个地方的，在交换过程中转移的只是房地产权属，而不同于一般产品的“一手交钱一手交货”.
　　
　　（2）不充分竞争性。房地产市场中竞争并不充分，更容易形成垄断局面。由于房地产的不可移动性，该类商品只能和毗邻的房地产进行竞争，少数房地产开发商的竞争就极易形成寡头垄断市场。
　　
　　（3）受政策影响较大。土地作为不可再生资源，是房地产市场的重要资源之一，而这一资源的主要掌控者即为政府机构。
　　
　　房地产市场的不完全竞争性导致市场会出现“失灵”的情况，当市场内部不能自动调节进行健康发展时，政府就会介入进行资源的有效调控。
　　
　　3 房价调控的现状。
　　
　　通过对历年来房价调控政策的整理，将房价调控政策划分为税收政策、金融政策以及土地政策[4],对其归类整理如下。
　　
　　（1）税收政策。政府为了维护房地产市场平稳健康发展，常常会应用财税政策进行调控，通过影响供需关系稳定房产价格。
　　
　　（2）金融政策。房地产行业属于资金高度密集型行业，无论是买地还是楼盘建设都需要大量的贷款，在购房时居民同样需要通过贷款来实现支付，银行对住房贷款比例、利率水平的调整会极大地影响购买力。
　　
　　（3）土地政策。土地是房地产行业建设的不可或缺的资源，土地的供应量及价格会左右房价的变动，土地资源属于国家管控的资源，政府利用土地的控制来调整房价一直以来是房地产市场调控的主要手段。
　　
　　4 房价调控的现状分析。
　　
　　近些年来，房地产投资一直呈现高速发展的态势。国家有意识地出台了相关货币和房价调控政策，抑制房地产投资的不断上涨。2015 年，全国房地产开发投资 95979 亿元，比上年增长1.0%（扣除价格因素实际增长 2.8%），增速比 1-11 月份回落0.3 个百分点。2015 年，商品房销售面积 128495 万平方米，比上年增长 6.5%,增速比 1-11 月份回落 0.9 个百分点。虽然我国的住房销售数量较往年仍然是增长态势，但增长的速度明显下降。
　　
　　2016 年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去库存大幕，如 2 月 2 日，中国人民银行联合银监会决定在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。国家在推行去库存政策的同时，部分城市，如深圳、北京、上海等城市房价暴涨，部分二线城市如合肥、南京、无锡等城市的房价也居高不下。面对此种情况，很多城市政府又推出了一系列调控政策，如 3 月 25 日，上海发布史上最严调控政策，包括提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限、二次购房首付款比例不低于 50%.同天深夜，深圳市政府出台楼市调控最新政策，其内容核心为：非深户购房社保 1 年改 3 年、首套房贷款还清，二套房首付最低 4 成。被业内称为“房价四小龙”的厦门、南京、合肥、苏州都已重启了限购政策。
　　
　　2016 年 9 月 19 日，国家统计局公布了“2016 年 8 月份 70个大中城市住宅销售价格变动情况”.其中多数城市房价持续上涨，热点二线城市全面取代一线城市成为房价上涨的“领头羊”.与上月相比，70 个大中城市中，价格下降的城市有 4 个，上涨的城市有 64 个，持平的城市有 2 个，分别为湛江市和大理。
　　
　　环比价格变动中，最高涨幅为郑州市，上涨了 5.5%;最低为乌鲁木齐，下降了 0.3%.与上年同月相比，价格下降的城市有 6个，上涨的城市有 62 个，持平的城市有 2 个，分别为常德市以及大连市。8 月份，同比价格变动中最高涨幅为厦门，为 43.8%;最低为锦州，下降了 3.8%.
　　
　　5 房价调控的发展趋势及政策建议。
　　
　　根据以上分析，现有政策的调控对房价的影响不大，尤其是对于大城市而言，虽然各大高房价城市，如北京、上海等地，已经连续出台多项号称“历史最严”的调控政策，但在鉴于中国目前人口的高密集度，人口增量较多的大城市从长远看，房价依然将一路高歌，纵然在某一时期内会出现波动、反复，但整体依然将维持上涨趋势。
　　
　　针对未来的发展趋势，笔者认为在政策调控上，首先要实行针对性的土地政策。如一线城市房地产行业发展较为成熟，但是大部分城镇的房地产市场还需要大量的资金支持发展，如果统一实施提高开发费或购置费，会抑制小城镇的发展，继续加大房价差距。另外，还可以利用有效的金融政策来减少房地产价格的波动，利率政策、首付比例的调整对购买力有很大的影响。因此，在实行金融政策时可通过政策反向组合，防止居民购买力在短期内发生巨大变化，造成市场的大幅波动。
　　
　　参考文献：
　　
　　[1] 戴杨。政府公共政策与房价调控效应研究[D].广州：暨南大学，2011.　　
　　[2] 王丽英。西方经济学中均衡价格思想探源[D].厦门：厦门大学，2008.　　
　　[3] 邓菊秋，张蕊，雷成丽。住房交易环节的税收政策对房价影响的实证研究[J].经济学家，2011（10）：61-67.　　
　　[4] 郭兆利。我国房地产市场调控政策对房地产价格的影响研究[J].财政部财政科学研究所，2015.