房价问题是关系国计民生的大问题。近年来，我国房价飞速上升，2009~2013 年全国房价累计上涨 50%,房地产市场投资过热[1].我国正在进行的经济转型升级受到房地产市场过热的制约，由于房价过高所带来的社会问题也越显突出[2].为促进房地产市场健康发展，稳定房价，2010 年全国开始实行限贷，加之各大重点城市限购政策陆续出台，房地产市场面临行政化的打压。2011 年年初出台的限购限贷政策，甚至在一些城市造成房价负增长。2013 年中央政府甚至要求地方政府公开房价控制目标，并予以数量化。然而国内各大城市房价上涨势头依然强劲，北京房价自 2010 年开始连续上涨，受宏观调控影响偶尔会下跌，然后又恢复上升势头，北京通州地区 2015 年 3 月的二手房价格为 2.2 万元 /m2,在 2010 年一季度，通州二手房价仅为 1.3 万元 /m2,五年来，通州二手房价格涨幅接近 70%.2010 年上海房价成交均价 22370 元 /m2,每套成交均价约 262 万元，深圳市 2010 年房价成交均价为 13564 元 /m2,2015 年成交均价为 29382 元 /m2,五年间上涨幅度为 76.8%.相较于一线城市，沈阳市房价增速较为稳定，增幅较小，沈阳市 2010 年房价成交均价为 5936 元 /m2,2014 年成交均价为 7637 元 /m2,四年间上涨幅度为 28.6%.从多数城市房价变化看，行政干预并没有使房地产市场真正回归“正常”状态。多数学者认为我国房价过高，房地产市场存在泡沫[3-6].房价变化的驱动因素是多方面的，主要是房产市场的供求关系之间的变化，当然也受国家调控政策的影响。税收与利率政策是国家宏观调控房地产业的重要手段，研究利率与税收政策对房价的调控效果，对于国家科学地制定房产市场调控计划有十分重要的意义。学术界的研究成果表明，房价调控政策所发挥的效果不尽相同，有学者认为货币政策尤其是利率政策对于控制房价作用更大[7-9];也有学者认为税收政策才是调控房市的根本手段[10-12];还有一些学者认为利率政策与税收政策是相辅相成的，二者彼此相互借力，只有协调好这两种政策才能达到更好的调控效果[13].本研究通过调查 2010~2014 年沈阳市九个住宅小区销售价格的变化情况，并将其与同期国家利率与税收调控政策进行对照，分析政策对房价的调控效果与政策调控房价的时滞性，为将来国家合理制定房价调控政策提供参考。
一、对象与方法
（一）利率政策的处理方法
利率政策对房价的调节是通过其对于市场参与者的资金成本的流动性的调控作用而进行的，对于利率政策的研究方法多数学者采用通过建立新凯恩斯主义的动态随机一般均衡模型（DSGE）来考察利率的变化对房价的影响，此种方法通过构建要素模型对利率变动进行分析，由于要素指标约束条件不同而容易针对同一问题得出差异较大的结论[14];也有学者采用“叙述法”,即用虚拟变量来描述货币当局立场或意图，当货币政策从宽松转为紧缩时记为 1,否则为 0,这种方法无法表达利率变动后稳定期内所对房价带来的持续影响变化[15].本研究收集并分析 2010~2014 年利率变化情况，按照央行加息和降息将利率政策分为提高利率政策与降低利率政策，将利率政策的变动情况按照其加息与降息幅度梯次分级，将提高利率政策与降低利率政策进行梯度纵向对比，并采用统计分析方法进行归纳汇总。这样既清晰地从货币当局的意图出发探讨升降利率情况下的房价变化，又可以体现连续节点内利率变化的持续影响。
（二）税收政策的处理方法
房地产税收是国家调控房价的重要政策手段之一，我国的房地产税收政策贯穿于房地产开发、交易和保有三个环节，包括耕地占用税、土地增值税、契税、房产税和城镇土地使用税五个直接以房地产为征税对象的专门税种。学者对于税收政策的研究方法大多以选定税种的税收收入作为自变量建立回归方程模型，进行回归分析来研究不同税种税率变动对房价的影响效果，这种方法通常忽略了整体考量各税种及税率的变动对房价变动的影响。本研究收集 2010~2014 年税收政策变化情况，主要包括与房地产相关的税种税率的增减等，然后采用基期对比法进行量化处理，即将 2010 年税收政策初始值设为 0,在此基础上增加一项税种或增加某一税种税率即加 1,若既增加税种又增加税率则加 2,反之，若在 2010 年基期基础之上减少某项税种或降低某税种税率则减 1,以此绘制税率变化曲线图。从整体出发，把握国家税收政策意图对房价的作用效果。
（三）房价变化的调查与统计方法
在沈阳市九个市辖区中各选择一个小区，采用问卷调查法对其 2010~2014 年房价变化进行实地调查，并将九个小区的房价均值作为沈阳市房价变化数据。所选取的小区分别是和平区的万科城（位于和平区长白西路 58 号，由沈阳万科永达房地产开发有限公司承建，占地面积 350000m2,2010 年开盘）、沈河区的保利花园第五季（位于沈阳市沈河区东陵西路 29 号，开发商为保利（沈阳）房地产开发有限公司，占地面积 95000m2,2009年开盘）、皇姑区的格林常青藤（位于皇姑区太岳山路 7 号，开发商为辽宁报业格林秋日风情房地产开发有限公司，占地面积 48000m2,2010 年开盘）、大东区的果舍添香（位于东北大马路 102 号，开发商为沈阳明驰房地产开发有限公司，占地面积 66000m2,2008 年开盘）、铁西区的挪威森林（位于铁西区保工南街与沈辽路交汇处，开发商为沈阳金昊房地产开发有限公司，占地面积 22000m2,2008 年开盘）、于洪区的泰华林庄园（位于于洪区赤山路 82-6 号，开发商为沈阳泰华林房地产开发有限公司，占地面积 16000m2,2009 年开盘）、浑南区的文华街三号院（位于浑南区文华街 3 号，开发商为沈阳建大汇众置业有限责任公司，占地面积 56000m2,2010 年开盘）、沈北新区的雷明雅阁（位于沈北新区道义经济开发区京沈西街 7 号，开发商为沈阳雷明房地产开发有限公司，占地面积 300000m2,2008 年开盘）和苏家屯区的唯美尚品（位于苏家屯区浑河新城银杏路北，开发商为辽宁联合房地产开发有限公司，占地面积 97000m2,2010 年开盘）。所选取的九个房地产小区均为 2010 年之前开盘，住宅类型相同，截至目前均在售并且分布于沈阳市九个市辖区，这对于研究 2010~2014 年五年间宏观调控政策对于沈阳市房价的影响在时间和空间上是非常合适的。
二、结果与分析
（一）利率政策调控效果分析
1.提高利率政策调控效果 我国提高利率政策主要集中在 2010~2011 年，从 2010 年 10 月到 2011 年 7 月，央行共五次加息，其目的是为了吸收资金存入银行，减少市场流动资金，同时也是为了降低房价。但从沈阳市同期房价变化情况来看，结果并不是很理想（图 1）。
