本篇论文目录导航：
【题目】房地产业对中国经济的影响探究
【第一章】中国经济发展中房地产的作用分析
【第二章】房地产业发展概况
【第三章】中国房地产业对经济的影响
【第四章】中国房地产业发展趋势分析
【结论/参考文献】宏观经济与房地产业的关系研究结论与参考文献
第 2 章 房地产业发展概况
我国房地产业的发展历史还很短，但房地产及固定资产投资对国民经济的贡献显著。随着我国经济水平的不断提升，居民可支配收入也在快速增加，加之城镇化进程的加速，促进了我国房地产业的快速发展。此外国外房地产业发展历史较长，所以要借鉴海外经验，一方面要吸取经验，有效避免房地产泡沫经济以及更为严重的经济危机，防止类似危机在我国发生。同时也要认识到房地产业是国民经济的重要支柱行业，稳定房地产市场，使其长期平稳健康发展也是避免经济陷入深度衰退的手段。
2.1 房地产业理论研究。
第一、房地产基本概念。
房产与地产的组合体被称为房地产，房产与土地之间有着密不可分的关系，两者关系主要以经济形式体现，因此房地产还属于资产范畴的行业。房地产（房屋与土地）的本质是物质形态，房产与地产则是体现了一种具体的生产关系。
与服务业等相对比而言，房地产可被划为基础性产业范畴。房地产所提供的产品不仅具有生活资料的特点还兼具生产资料的特性。首先，房地产以开发住宅为主，住宅是城镇居民最基础的生活资料，是"衣食住行"中的重要因素之一，属于必备的物质条件之一。其次，房地产开发包括商铺、写字楼、厂房等建筑，这些地产是生产和经营必不可少的物质基础。因此可见，房地产在整个经济活动中影响着社会的众多环节，基础性产业特点也被逐渐放大。
第二、房地产业基本概念。
房地产业主要包括地产开发与建设、后期经营与管理以及相关服务等，可细分为：开发土地、建设房屋、后期维护、物业管理、土地划拨（转让）房屋租赁与买卖、房产抵押等，房地产市场就是以此为基础的衍生物。房地产市场的形成是以土地使用权划拨开始的，通过土地转让直至房屋所有权的交易-->抵押-->贷款等一系列环节组成整个市场。房地产业也是资金流、人流、物流以及信息流等相互组合的综合体系，投入资金巨大又兼具各种风险被划为高利润、高风险、难度大的行业。经济活动涵盖了房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务以及与之相关的其他经济活动，因此可以被划为第三产业范畴。
第三、房地产业的特点。
房地产业的显著特点在于：产业链长、带动性强、关联度高等方面，对我国经济增长起到至关重要的作用。还会受到国家政策、人口规模、人口结构以及城市文化水平等众多要素的影响。
第四、房地产业的作用。
通过多年市场经济的发展表明，我国的房地产业，一是具有国民经济支柱的作用，二是具有发展民生的重要作用。作为国民经济的支柱，主要体现于自身的发展和带动相关产业发展的作用，通过房地产的发展直接影响着与行业相关的上下游企业，反映了其在国民经济中的支柱性、基础性和先导性作用。房地产业的民生属性，保证了人们的安居乐业。安居乐业是社会和谐发展的两大主题，也是现阶段较为突出的社会民生问题。即便是西方发达国家也很少将该产业单纯的归属于经济范畴，还需将其与社会福利、民生紧密结合起来。由此可见，房地产业不仅属于经济范畴，还左右着民生发展，不仅关系到基础产业，还直接影响着国家的战略发展。
第五、房地产业的地位。
行业地位是该行业在整个国民经济中对比其他行业的重要性和必要性，还体现于该行业影响制约其他行业的作用。我国的房地产业是从建筑业母体中分离出来的，随着时间推移，房地产业得到了快速发展，成为国民经济发展的重要组成部分，直接影响着我国工业化、城市化的步伐。因此说，房地产业不仅影响着我国的经济还影响到诸如交通、通信、环保等众多领域。
房地产业是基础性产业，分析房地产业与经济状况可知，任何一座城镇发展如果离开房地产的发展，都会直接影响到其结构、规模与布局。房地产业发展速度较为缓慢的中西部地区，其经济发展速度也相对较慢，由于城市规模和容量有限从而限制了外来人口的迁入，反过来又会限制当地经济的快速发展。因此，房地产业的发展应该在合理有序的状态下发展，既不可急功近利，也不能放任自流。
房地产业是国民经济的主导产业。房地产业对上下游的关联性与横向关联主要体现于开发、经营与消费过程需投入巨额资金以及各种建筑材料，同时还会与其他看似不相关的行业（家具、装饰、纺织等行业）产生千丝万缕的关系。
作为国民经济的重要支柱产业，房地产业超强的影响力聚集着各类社会财富，并对国民经济发展起到至关重要的影响。我国房地产业是改革开放的产物，并随着改革开放的发展呈现出快速发展的过程。
2.2 中国房地产业发展概况。
2.2.1 中国房地产业发展过程。
纵观我国 20 多年房地产发展过程，可初步划分为如下阶段：
第一阶段：1987-1992 年，起步阶段。房地产开始起步，期间经历了一次通货膨胀与政治风波。
第二阶段：1992-1998 年，大起大落阶段。以海南、珠三角为代表，刮起了一股"圈地风",期间同样经历了一次通货膨胀，但最后实现了软着陆。
国务院在 1998 年颁布了《关于进一步深化城镇住房制度的实物分配，加快住房建设的通知》，该通知明确了实物分配住房的方式已被取消，并确立了货币化住房购买方式。这标志着福利分房制度已成为历史，而货币分配方式则逐渐成为主导我国城镇居民住房的主体。该《通知》是城镇住房制度改革的标志性文件，从此拉开了我国房地产快速发展的大幕。此后我国城镇居民由以往的实物分房逐渐向货币化方向发展，并推动住房建设的快速发展，进而成为我国新的经济增长点。在新政策的作用下，城镇居民开始踊跃购房。经过近 20 年的发展，房地产业已确立了其在国民经济中的重要位置，带动了国家经济的稳定增长。
第三阶段：1998-2003 年，快速发展阶段。
房地产业被确立为国民经济支柱性产业，经历了快速发展，房价也开始快速上涨。
2003 年以来，房地产业的快速发展具有非理性的特点。全国房地产开发呈现出迅猛发展的态势，仅投资规模就已经超过 1999 年的 2.5 倍之多，达到 10106 亿元，已占到固定投资总额的 18.3%.
第四阶段：2003-2008 年，宏观调控阶段。
房价快速上涨，中央年年抓宏观调控，但是房价上涨势头遏制不明显。
期间经历了经济的全面发展，但是却面临全球金融危机的冲击。
2004 年后我国实行了一系列的（包括：土地、金融、投资与税收等方面）宏观调控政策。
2005 年开始，作为调控政策的"国八条"、"新八条"未能达到预期调控目的，由于控制不得力反而促使价格出现快速飙升的局面，当年也成为房地产价格上浮最快的一年。
2006 年，政府针对疯狂上涨的房价出台了"国六条",该政策也未能有效遏制房价上扬。
2007 年 3 月 5 日的"政府工作报告"开始淡化房地产的支柱性作用，并在同年连续十次提高了存款准备金利率。
2008 年的货币政策方向是"从紧"摒弃了"稳健"的方针，通过更加严格的银行贷款有效地控制了房价的上扬。
第五阶段：2008-2009 年，扶持阶段。
由于金融危机，经济不确定性因素的增加，政府加大了对房地产调控的力度，力求保持国民经济健康平稳发展。
2009 年，全国房地产投资比上年增长 16.1%,房地产业资金宽松，市场开始出现"火爆"的景象。
第六阶段：2009-2013 年，打压阶段。
随着世界经济的逐步转暖，国内经济形势好转，在过剩的流动性和刚性需求的支撑下，房地产价格重新快速上涨，国家开始新一轮的宏观调控，避免房地产泡沫带来的风险。
2010 年，我国房地产又呈现出价格持续上涨的势头，针对这种情况我国政府推出了"限贷限购限价"为基调的多种管制措施，抑制房价上涨。
2011 年宏观政策在短期内出现了迅速的转向，信贷被迫大幅收缩。
2012 年房地产行业全面回稳的一年，市场交易量逐渐恢复，房价逐步企稳。
2013 年由于我国经济增长出现低于 8%的增长态势，国家层面更加关注房地产市场稳定健康发展的长效机制，一些城市政府则根据自身特点出台或紧或松的微调政策。
第七阶段：2013 年-至今，下行阶段。
房地产发展进入下行阶段，2014 年在经济下行压力和货币从紧政策下，全国房地产投资增速明显减缓，景气指数一度下滑，地产投资增速明显放缓。
2.2.2 中国房地产业发展概况。
中国房地产业总体的发展概况有以下几点：
第一、房地产开发建设投资额增长较快我国房地产行业经过多年的发展，与之有关的投资占我国总投资的比例越来越大，并确定了其国民经济支柱的主体位置。1995 年--2010 年间（除1997 年），年均 20%以上的房地产投资增速已远远超过当年 GDP 的增速。
第二、房地产业在销售面积与实际销售额两个指标上出现较快增长。房地产销售面积增速最大的年份为 2005 年，增速为 45.13%.商品房实际销售额也不断增长。数据显示，自 1995 年--2010 年的十几年内，商品房实际销售额增幅很快，这其中 2009 年的增速达到 76.94%,是历史增幅最高的一年。
第三、商品房平均销售价格呈现出逐年攀升的态势。除去受金融危机影响的 1998 年和 2008 年，我国商品房价格都呈现出一路上扬的态势，并且以2004 至 2010 年这 6 年最为突出。而数据显示商品房价格增速在 2009 年达到惊人的 23.18%,其增长速度已远超当年国民生产总值的增速。2014 年商品房价格开始出现滞涨的现象。
2.3 中国房地产业存在的主要问题与风险。
当前中国经济发展过程中的很多问题都与房地产行业密切相关，政府调整房地产行业时需面临多重考验。中国经济增长在近十年中明显呈现"房地产依赖症",这既是中国短期国内需求弥补外需的结果，也是中国投资增长模式的必然结果。房地产不仅是稳定内需的支柱产业，也是吸收大量信贷资金、居民储蓄和投机资本的大资金池。房地产行业的过快发展，延缓了中国产业升级的步伐，透支了中国经济增长的长期动力。中国的实体经济和金融体系都遭到了房地产业的"绑架".若放任房地产行业的发展，会进一步推高房价，并直接限制相关行业的发展，提升市场的泡沫程度和金融风险等级等，为中国经济稳健发展埋下隐患。
2.4 国外房地产业发展概况。
2.4.1 美国房地产业发展概况。
美国房地产业与其整体国民经济发展基本步调一致，在二十年间基本保持平稳上扬的态势。由于美国房地产市场更为成熟、稳定，对长线投资者来说具有收益稳定、风险系数低、回报率高等诸多优点。作为重要经济构成部分，美国的房地产业只属于较基础的产业，其产值仅占到总产值的 1%左右，在其国民经济构成中比重很低。由于房产业与其国民经济发展有着比较默契的配合，房地产新增数量与市场需求数量基本一致。因此，美国房地产价格基本比较平稳。具体有以下几个特点：
第一、美国房地产业增加值占 GDP 比重总体呈上升态势。
尤其 50 年代与 80 年代两个时间段有明显的增幅。进入 80 年代后比重持续快速攀升，尤其在 1986 年其比重高达 12.1%,这也是美国房地产业发展的顶峰，这种发展势头是受该国政府财政、税收政策的影响。之后的 2001年受美联储货币宽松政策影响，房地产业又实现了一次飞速发展，大幅提升了其在 GDP 中的比重。
第二、美国房地产业增值率和租赁价格呈上升趋势分析数据可知，美国房地产业在 30 年间的增值率和租赁价格也呈现出逐步上升的趋势。从 1977 年至 2007 年房地产业增加值租赁部分基本呈上升态势。1977 年房产出租增加值是 157 亿美元，2007 年已升至 1333 亿美元，大约是 1977 年的 9 倍。
第三、美国房地产新房成交量和新房开工量明显上升从图表 8 可见，美国开工量在 70 年代初呈现出明显上升趋势，成交量随之增多。1990 年至 2005 年，新房成交量和开工量再次步入上升期，仅 1990年就成交了 534 千套新房，在 2005 年竟高达 1283 套。受次贷危机影响，2005年后美国房地产业一直呈现低迷状态，这也导致了成交量与开工量的下滑趋势，而 2011 年当年成交量仅有 304 套，低于 1963 年是的成交量，这两年又开始逐步升温。
美国长期处于上升趋势，虽然其中也存在波动，爆发危机，但平均增长都在 6%之上，房价多年处于 10%-15%的上涨幅度。美国房地产业反复实践证明房地产业是一个长期发展的行业，其发展基本和经济发展同步。
2.4.2 日本房地产业发展概况。
日本房地产的波动主要发生在上世纪六七十年代和八十年代后半段。第一次主要受石油危机影响，从而出现了小幅回落的情况，而 20 世纪 80 年代后期，房价急剧上涨，并于 1990 年冲顶，从此整个 20 世纪 90 年代后一直处于长期大幅下跌的趋势，发展概况有以下几点：
第一、日本房地产业近年来处于稳定上升的状态，基本保持了 12%以上的年增长率，这其中租赁住房所占比重逐年增加，例如：2009 年房地产占比达到 13.6%,而租赁住房当年占到 11.9%左右。
第二、房地产业增加值与其 GDP 的增幅都处于下行状态。由于各国房地产业的发展都和本国 GDP 一致，日本房地产在 1980 年后（特别是 1990年）与股市泡沫同时破灭后，逐步进入萧条期。
2.4.3 日本房地产泡沫。
日本房地产发展始自上世纪 60 年代的工业革命，通过革命日本经济呈现出快速发展的局面。随着日本中央银行在上世纪 80 年代后期采取了非常宽松的货币金融政策，促使更多资本快速流向房地产业，导致日本房价在短期内呈现出暴涨的局面。1985 年开始，美元出现大幅贬值，国际资本进入日本市场，首先就是进入房地产市场。国际资本的大量介入也导致日本国内投资纷纷转向房地产业，这也加剧了整个房地产价格的快速提升。1989 年日本住宅价值已达到 6.47 万亿美元，而当年的 GDP 则仅为 3 万亿美元，二者相比可以看出日本当时房地产业的泡沫程度。截止到 1990 年，美国总地价才能和京都的总地价持平。
1991 年后，日本房产泡沫破裂与国际资本撤离直接相关，因此引发了房产价格暴跌。据统计，随着日本房产业的崩盘仅到 1993 年为止，坏账累计就已飙升至 6000 亿美元。
2.5 国外房地产业对经济影响的启示。
日本过度的土地与股票投机虽然带来了高额利润，但不利于投资企业的长远管理和经营，大幅降低了企业的整体素质。由于企业受利益诱惑，造成投资和经营出现问题。股市和地价泡沫破裂，不仅为投资企业带来巨额损失，严重的还导致了企业直接破产。美国房地产次贷危机也成为 2008 年全球金融危机的导火索。
但纵观美国房地产业的发展，虽然有波动、泡沫，但房地产业一直是美国经济重要支柱之一。美国房地产业总体呈现出持续上升的趋势，且增加值占 GDP 的权重稳定在了 8%左右，且呈现出持续上升的态势，在 2009 年更是达到了 13%以上，房地产业的产值占到了美国经济的三分之一。美国房地产业的发展，证明了房地产业和宏观经济的发展是同步的，房地产业持续发展也是长期的。同样，随着日本房地产业的复苏，日本房产业 2009 年的增加值也已经占到 GDP 的 8%,房地产业的发展有力的拉动了本国的宏观经济。
通过分析美国、日本房地产业的发展，我们一方面要吸取经验，有效避免房地产泡沫经济以及更为严重的经济危机，以防止类似危机在我国发生。
同时也要认识到房地产业是国民经济的重要支柱行业，稳定房地产市场，使其长期平稳健康发展也是避免经济陷入深度衰退的手段。笔者认为，要借鉴海外经验，将宏观经济与房地产业相互协调，通过不断地研究与创新构建健康繁荣的金融市场、房地产市场，以此化解各种潜在的经济风险。
2.6 章节小结。
本章归纳总结了房地产业的基本概念，介绍了我国房地产发展史与美日房地产发展史和特点，针对日本阐述了房地产泡沫的成因与危害。以此得出，房地产具有双刃剑的作用，即具有推动宏观经济的积极性，还具有因泡沫严重带来的危害性。因此，我们需充分借鉴国外经验，科学预防各种经济危害成因，并有针对性的加以预防。
