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【题目】持续照料退休社区规划和设计探析
【第一章】国内CCRC养老住区建设问题研究绪论
【2.1 2.2】CCRC养老住区在我国的价值
【2.3 2.4】国内外CCRC养老住区相关研究和实践
【第三章】我国CCRC现状及存在的问题
【4.1 - 4.3】养老社区定位、规模及选址
【4.4】退休养老住宅小区功能配置
【4.5 4.6】养老社区规划布局
【5.1】CCRC养老住区公共服务设施设计
【5.2 5.3】CCRC养老社区住宅设计
【结语/参考文献】中国CCRC养老住区构建研究结语与参考文献
第三章 我国 CCRC 现状及存在的问题
3.1. 我国 CCRC 现状
3.1.1. 我国 CCRC 的数量。
CCRC 在国外的成功让国内一些相关人士也意识到"持续照料"对于养老住区的重要性。近些年，虽然老年问题不断升温，居住环境得到一定的改善。但目前国内CCRC 还处于起步摸索阶段，住区数量并不多。据不完全统计，目前国内已有近 20家称之为 CCRC 或持续照料的养老住区，并有越来越多的趋势，如北京将府庄园、北京燕达国际健康城、上海亲和源、武汉合众优年等。当然也存在一些为了商业用途而使用"CCRC"为卖点的养老住区。
3.1.2. 我国 CCRC 的分布。
与我国老龄化发展情况相似，我国 CCRC 的分布情况也与经济发展情况相关。
由于我国 CCRC 养老住区是独立型养老住区中较为特殊的一种，且刚刚被引入国内，其数量较少，且多为试点。目前仅集中于经济较为发达、同时老龄化较为严重的城市，如北京、上海、武汉等，其中北京约 4 家，如北京将府庄园、燕达国际健康城等；上海约 6 家，如上海亲和源、天地健康城等；武汉主要是合众优年生活·持续健康退休社区等。
3.1.3. 我国 CCRC 的类型。
在我国养老需求量巨大、CCRC 还处于起步阶段的大背景下，各行各业纷纷涉足一二，试图通过 CCRC 在中国养老市场上占有一席之地。根据开发商不同，CCRC也形态各异。
（1）独立养老地产。
这类 CCRC 是完全由房地产公司或养老机构开发建设的，是 CCRC 的主要模式，一般以租售房产或会员制为其营销模式，上海亲和源则是这类 CCRC 的代表，除此以外还有北京将府庄等。
（2）医疗资源与养老地产结合。
这类 CCRC 由房地产公司与医院共同开发建设，住区内除了接受租赁或加入会员的老人，同时也接受该医院内符合出院要求，但缺乏在家护理疗养条件的老人。一来能够为住区内老人提供到位、全面的医疗设施，并降低了急救时由于专业人士不足或送医不够及时所带来的风险；二来能够改善出院的老人在回到居住地这段过渡时期的护理状况；再者，它能够向临近住区派出相应的服务人员，来体现机构的养老服务功能。目前国内的典型案例有北京双井恭和苑、北京燕达国际健康城等。
（3）保险资产与养老地产结合。
这类 CCRC 由房地产公司与保险公司共同开发建设。它的入住条件一般分为两种，一是老人可以购买该保险公司的相关养老险产品，具体来说，投保一款相关产品并满足规定的条件，便可获得居住资格，而保险公司也会许诺投保者在日后入住时，房租不会超过投保时的价格；二是则需要缴纳"入会费",即押金。这相当于将养老住区的实体与普遍意义上的养老保险产品相联系，将实体的使用权代替普遍意义上的养老保险产品的实际收益。如武汉合众优年生活·持续健康退休社区、海南三亚海棠湾国际养生社区等，都属于将保险资产与养老地产结合的案例。
3.1.4. 我国 CCRC 产品总体特点。
虽然我国目前 CCRC 种类多样，但总体来说，仍具有一定的共同点。
（1）住区定位普遍较高。我国现有 CCRC 通常定位为高档养老住区，从公共服务设施至服务团队通常以高端养老住区的标准来设置，"高端""私人订制"等字眼成为其销售宣传一大优势或卖点。老人们除了缴纳一定的"入会费"外，入住后还需缴纳一定的租金和服务费。老人入住成本较高。
（2）住区自然环境优美，多位于风景区或城郊。国内现有 CCRC 为了提高入住老人的生活品质，一般内部景观宜人，周边环境优美，多位于风景区或城郊，崇尚那里的"采菊东篱下，悠然见南山"的情操和田园式的惬意生活。
（3）自理型住宅多以别墅为主要建筑形式。我国目前 CCRC 养老住区内的自理型住宅大多是独栋别墅或联排别墅，以集合住宅为自理型住宅的占少数。
（4）住区规模大小参差不齐。一部分 CCRC 参考国外部分 CCRC 模式，只有养老院等养老机构的规模；另一部分 CCRC 则规模较大。
3.2. 国内 CCRC 养老住区存在的问题
与西方发达国家相比，我国在老年人住区上的探索开始相对较晚，最近几年，老年问题的探讨逐步深入，老年人的生活状况也有了不小的变化，但是因为国内在养老住区上的摸索主要还是继承和延续西方的成果，因而缺乏针对我国国情并具有一定深度的研究和实践。而目前出现的一些称之为 CCRC 或持续照料的养老住区，而这些养老住区在规划设计上还存在一些问题。
3.2.1. 定位。
目前国内建设的老年住区往往被冠以"山庄"这类高大上的名称或字眼，其定位普遍较高，服务的对象也集中在高收入老人上，普通老百姓难以企及。
形成这种现象的主要原因在于其内部建设了大量额外的配套服务设施。这些老年住区的周边设施往往不全面，为了弥补，开发商不得不在住区内部自行提供，从而大大增加了在设施上的建设和运营的成本。比如"上海亲和源",其目标人群针对的是中高收入的老人，其费用让大部分老人囊中羞涩（见表 3-1）。另外，国内 CCRC 养老住区护理人员资源较为紧缺，服务成本较大。
3.2.2. 规模。
国内外老年问题研究人员对养老住区规模的关注度不断升高，国内的养老住区目前还是以大规模集体居住为主，规模达到数百人，近千人的大型养老住区也有实例。
但是规模过大也会造成不少问题：首先，过大的规模会形成"城市居住空间分异"的问题，老年人的生活空间被限制，会因为与社会的脱节而感到人际交往的缺失，进而造成各种心理疾病；其次，过大的住区规模会使老年人因认知水平的降低而与邻里的交流减少；再者，规模上的大型化会带来住区整体物理空间的扩散，配套功能设施会因与地块边缘的住户距离过大而导致使用效率较低，带来了管理上的不便利，反而违背了 CCRC 更好的服务老人的目的。反观西方发达地区，小规模的养老住区发展迅猛，起因是大规模养老住区的失败前例，同时也有数据表明，一定程度上缩小规模并不会使总成本高出太多。从老年人角度和实施的角度来看，100人左右的数量是最合理的。当超过 100 过多时，建筑高度增加，楼道长度增加，这些会带来安全、老年人心理等多方面的隐患。最近几年，北美新建的养老住区为迎合市场需求，其规模相比以往已有所减小。之前大规模建设主要是因为经济原因，如今，规模减小也不会过高提升成本.况且，更重要的原因在于，人性化设计与消费者的需要才是根本。
另一方面，对比中美两国，其国土面积和人口分布局势的相近，但由于中国与美国人口数量的悬殊太大，势必会导致中国的人口密度并不是美国能够比拟的。据计算，中国人口密度平均为 140 人/平方千米，而美国为 34 人/平方千米。其中每平方千米的土地上，中国 65 周岁及以上的老人就有 14 人，是美国总人口密度的 41%.显然，一味地参考国外案例也并不是一个明智的决定。我国 CCRC 规模的确定还是应该在参考国外 CCRC 的基础上，根据我国的实际情况加以调整。
3.2.3. 选址。
"老年人活动能力的降低"并不能与"他们可以脱离社会"产生直接的联系。近些年，国内的开发商对老年住区普遍看好，很多住区已经投入实施，其中也包括不少大型独立型养老住区。在选地问题上，国内多数延续西方"老人山庄"的自然环境，追求田园农庄式的生活方式，我国传统文化中自古以来也大有"隐世桃源""悠然南山"类的思想情结，还有一些开放商会因为资金原因将项目迁往地价较低的偏远郊区。
但要注意的是，养老住区服务的对象是老年人，如果住区与市区距离太远，势必会影响到老年人与社会的交流，从而产生年龄隔离等社会问题。而且交通的不便也会使老年人与家庭的联系没有以往密切，对其身心健康也不利。
国外有许多与城市居住区完全隔离开来的老年社区。以美国为例，虽然中美人口分布形势相近，但美国的城镇化率达到了 85%,可以说实现了城乡一体化，农村城镇化。而中国则不同，截止 2014 年，中国城镇化率仅为 54.77%.这意味着我国社会资源尚不平衡。CCRC 用地如果选在郊区，那么有可能出现周边的配套设施缺乏的情况，CCRC 养老住区无可借用，影响入住老人的生活品质和身心健康，甚至由于与社会交流的缺失而完全脱离之前建立的社会关系。老人的退休离岗是他与社会的第一次隔离；如果再次被动束缚在远离社会的区域，失去社会关系，那将成为老年人与社会的第二次隔离。如果一味单一的追求自然环境情趣及资金的顾虑，CCRC 会被布置的较为偏僻，从而成为一座"孤岛",老年人在这样缺乏与外界的交流的环境中难免有被遗弃和年龄歧视的感受，而那些仍心系社会，崇尚人生的自我实现与自我追求的老人则会有心有余而力不足的感受。
3.2.4. 功能配置。
除了一些借 CCRC 之名、行商业营销之实的名义上的 CCRC 养老住区外，大部分企业是认认真真地在做 CCRC,试图复制国外在社会效益和经济效益上的成功，但通过对现实案例的分析，我们认为在功能配置上普遍存在以下两方面问题。由此造成了或水土不服、或自身优势不突出等问题。
CCRC 源于国外，国内一些 CCRC 在功能配置上单纯照搬了国外 CCRC 的功能，而忽视了功能配置背后反映的不同文化背景与生活方式。如某些养老住区忽视国内老人的需求及建设条件，照搬国外娱乐休闲功能，出现在付出超额成本的同时设施使用率低下等问题。落户中国的 CCRC 必须根据我国的实际情况来对整个住区的功能配置进行梳理。
一些开发商为了达到节约成本目的，取消或修改了一些 CCRC 中重要的功能或服务，如某些养老住区核心公共服务区功能仅仅侧重休闲娱乐，削弱了医疗和护理功能，这种削弱会严重影响 CCRC 的优势。
3.2.5. 规划布局。
首先，投资主体一般为地产公司、医院或保险公司，地产公司在大量住宅小区规划设计上积累了丰富的经验，但容易惯性套用加强公建配套的普适性居住区的规划布局，而 CCRC 养老住区由于居住者身心素质上的特殊性，势必与普适性居住区规划布局方式不同；而医院或保险公司在 CCRC 建设上缺乏专业人才和实际经验，对在功能布局上参考国外或国内的案例"依葫芦画瓢",缺失了对自身实际情况的考量。
其次，设计者由于缺乏经验积累或在对国外案例的研读上不知其所以然而应用到我国CCRC 的功能布局上，并没有很好得分析理解。
由于以上两方面原因，国内 CCRC 在规划布局方面存在布局结构不清、功能组织混乱等问题。例如一些住区虽然将居住功能按照不同的护理等级分区，但并没有实际考虑不同的护理等级对外界的环境有何不同的要求。再如很多 CCRC 也常常将公共服务功能全部集中统一设置在住区中心，这样不仅没有对功能本身使用和管理上的进行深入研究，也没有顾及不同护理等级老人之间使用差异，从而导致 CCRC 的优势弱化甚至实际使用不便等问题。另外还有一些 CCRC 的公共服务设施与各护理等级的住宅之间的关系也较为混乱。本文试图对布局结构、功能组织、道路交通进行梳理，并提供建议。
3.2.6. 建筑设计。
首先，设计者由于对老年建筑设计经验的缺乏，容易将适老化建筑与老年建筑相混淆。从而缺乏对老年建筑设计的针对性。其次，在设计老年建筑时，容易将无障碍设计与物理环境无障碍设计直接等同，而忽略了老年人内心世界的需求和建筑设计对心理环境的影响。由此导致 CCRC 与其他住区的建筑设计的区别仅仅是添加扶手、电梯、入口坡道而已。另外，一些 CCRC 虽然对老人划分了不同的护理等级，无论是在公共服务设施还是住宅层面，建筑设计时并没有针对不同的护理等级进行区分。
3.3. 小结
本章首先阐述了我国 CCRC 养老住区的社会背景，分别从人口、城市和生活居住方式三个方面以西方国家为参考，阐述了我国特殊的社会背景。其次，从 CCRC的市场要求方面，阐述了 CCRC 落地中国时在定位、规模、功能配置上的特殊性。
最后，针对目前国内已经出现的 CCRC 养老住区，分别从定位、规模、选址、功能配置、功能布局、建筑设计这六个方面分析其中出现的问题，并加以总结归纳。
