摘要：随着经济的发展， 房地产项目越来越成为一个新的经济增长点， 同时拉动着房地产策划行业的不断进步。房地产项目开发事业的理论与实践在当前的发展仍然比较落后， 因此， 文章通过对房地产项目开发前期策划及规划设计要点进行分析， 以期更好地做好房地产项目的开发。
关键词：房地产项目； 前期策划； 设计要点；
目录
1前期策划的内容…………………………………………………………………………1
1.1项目的开发定位…………………………………………………………………………2
1.2市场的调研与分析预测…………………………………………………………………………2
1.3项目的市场定位…………………………………………………………………………2
2房地产项目开发规划设计要点…………………………………………………………………………3
2.1规划设计需以人为本，以居住人的舒适方便为本…………………………………………………………………………4
2.2设计符合项目定位…………………………………………………………………………4
2.3设计应充分考虑未来物业的方便…………………………………………………………………………4
3房地产项目开发前期规划设计管理…………………………………………………………………………5
3.1设计单位的选择…………………………………………………………………………6
3.2方案设计阶段…………………………………………………………………………6
4结束语…………………………………………………………………………7
参考文献…………………………………………………………………………8
房地产项目的开发建设， 将对涉及区域的社会生活、生产建设水平以及经济发展进程等方面造成一定影响。因此， 从工程项目一开始提出抽象的建筑意图到呈现出全面而复杂的工程内容， 均要在流程活动中达到既定的预期目标。此目标的实现， 要求前期策划具备科学合理性， 即能够为每个流程的活动内容、活动方法提供完成的空间。
1 前期策划的内容
1.1 项目的开发定位
土地获取是房地产开发项目得以进行的前提， 因此， 应将土地获取作为前期定位策划的首要内容。而此策划内容的重点在于开发时机的选取， 一旦开发时机把握不佳， 将直接降低项目开发建设的经济效益， 如， 房地产项目开发时机滞后， 产品错过了最佳的上市时机， 将给开发建设企业带来不小的资金压力。为此， 相关人员应在前期定位阶段， 进行市场调查， 即找出那些具有功能性与价值性的地点进行定位， 以提高开发建设的经济效益。这里的功能性与价值性地点是指：周边位置有旅游景点以及具有文化内涵等， 此开发定位， 将使产品在市场环境中占据竞争席位。
1.2 市场的调研与分析预测
由于市场环境中的实践应用是检验开发房地产项目好坏与优劣的最终场所， 因此前期策划要将得到市场认同与接纳作为开发建设目标。而市场环境对开发产品的认可与接纳， 是经济效益目标达成的风向标。相关人员应对市场进行预测与深入分析， 以使实际开发的房地产项目能够在激烈的竞争环境中生存下来。
1.3 项目的市场定位
（1） 价格定位。由于项目市场定位中的价格定位具有一定综合性， 即导致房地产项目价格升降的因素众多， 因此， 前期策划人员应将主要因素， 作为市场定位依据。如， 旅游房地产， 就是房地产价格定位中的主要影响因素， 相关人员应将其充分重视起来。
（2） 市场定位。上述针对项目进行的市场定位， 均要落实在实际工程的实处， 才能使前期的策划工作达到事半功倍的效果。
（3） 深化分析目标客群。在经过市场调研、预测与分析后， 要对目标客群进行更深一步的分析研究， 即通过锁定主要客户群， 来为后续的营销策划工作提供便利。既方便房地产开发商获取项目建设的经济利益， 又实现房地产项目开发建设的价值与投资回报目标。
2 房地产项目开发规划设计要点
2.1 规划设计需以人为本， 以居住人的舒适方便为本
房地产开发商在进行房地产设计时没有精心的规划就启动， 这将会在今后的使用中给业主造成很大的不便， 甚至造成危害。房地产的开发主要服务对象是人， 因此， 在进行设计时要坚持以人为本的理念， 尽量以舒适为前提， 为人们提供一个良好的住房环境。但是在实际生活中。小区的主干道路上出现人车混乱的局面， 例如， 如果小区刚好处在十字路口， 当红灯亮的时候， 等红灯的车可排到小区的主门， 这将为小区居民车辆的出入带来很多不必要的麻烦。如此种种的细小之处， 也会给人们的生活带来一些不便。并且， 这些细小的环节也能说明建筑设计师是否是从业主的舒适方便等方面来考虑设计的问题， 如果仅仅从平面设计的美学效果来考虑设计， 则正好犯了这一大忌。
2.2 设计符合项目定位
目的定位是否准确关系着房地产项目的成功与失败， 在进行房地产设计时应该先明确其定位标准， 然后再进行设计， 否则可能会设计出完全无用的方案。
2.3 设计应充分考虑未来物业的方便
房地产项目设计中， 必须将物业的管理考虑进去， 因为物业管理的好坏在一定程度上决定着楼盘的使用功能的发挥。在以前的房地产项目开发中， 一般不将物业考虑进去， 但是随着社会的发展， 人们对生活环境的要求的不断提高， 将物业设计到规划中是一个发展的趋势。
3 房地产项目开发前期规划设计管理
3.1 设计单位的选择
当前的设计类单位主要分为三种类型： （1） 大型设计院。其最主要的特点是综合实力强， 包括设计人才的实力、内部会审会签及图档管理制度执行力度、内部管理制度的完善方面相对来说都是很强的。在图纸设计方面， "错、漏、碰、缺"的现象出现较少， 并且对于后期的施工很方便， 有利于项目的管控。但是其也存在着一定的缺点， 比如设计方案趋向于保守， 设计创新不足， 不接受业主的限额设计等要求； （2） 中型设计院。相对于大型设计院来说， 其整体的综合实力稍弱， 在综合配备上不及大型设计院， 但是其主笔设计师的方案设计能力较强； （3） 一般小型设计 （事务所） 院。房地产建设单位对其有较强的管控力度， 但设计质量 （方案和图纸质量） 较差， 其内部的管理制度不健全。
3.2 方案设计阶段
（1） 设计方案优选。设计人员应从所处的市场环境需求为目标， 即为市场进行实际的调研或是采用招标的方式， 来提高设计方案选取的科学合理性。即通过邀请专业人士进行评审， 以提高房贷产开发项目建设的经济效益。
（2） 力求方案合理性、科学性和前瞻性。处理好市场需求与产品方案、建设规模的关系， 合理确定项目开发进程和经济规模、近期与远期目标的关系以及投资与效益的关系， 力争用最小的投资取得最大的效益。
（3） 总体平面布置图。根据场区的自然地形、地质条件和地貌， 因地制宜的进行设计， 将场地内的资源进行合理的利用。总平图的各项经济技术指标应符合国家规范规定， 主要有容积率、建筑间距、绿地率等方面。此外， 还要与工程涉及的地形地貌进行结合， 以采用竖向布置， 来提高设计控制的效果。
4 结束语
综上所述， 房地产开发项目， 是一种具有投资大、建设时间长且风险与成效同等存在特点的建设产业。要想使项目前期策划阶段开展的工作发挥出应有的价值， 需在明确策划全部流程以及项目本身情况的基础上， 来找出最具科学合理的前期策划与规划设计。为此， 相关建设人员应将上述分析内容与科研成果更多地作用于实际房地产的开发项目中， 进而使策划与规划设计阶段的功能效果充分发挥出来， 进而促进所处地区的现代化经济发展水平。
参考文献
[1]岳婷。房地产项目开发设计管理的质量控制浅析[J].东方企业文化， 2014, （1） :334.
[2]陈林杰。房地产大型项目开发理念、流程与模式选择[J].基建管理优化， 2014, 26 （1） :22-26.
