摘要：商住楼具有建筑体量大、物业管理难、人流量大、二次装修现象普遍、消防设施维护不及时、人员消防安全意识缺乏等主要火灾风险，严重威胁人民的生命财产安全。因此，应当加强建筑工程源头管理，规范消防设计，提高物业企业管理能力，强化行业联合监管，督促落实维护费用，提高人员消防安全意识，科学有效防范化解商住楼火灾风险。
关键词：商住楼;火灾风险;建筑体量;人流量;二次装修现象;消防设施;防范对策;
商住楼是目前城市区域常见的一种建筑结构形式，在我国《高层民用建筑设计防火规范》中，商住楼是指底部为商业营业厅，其他部分为住宅的高层建筑。较为普遍的商住楼结构主要由上下两部分构成，即下部首层或首层及二层为商用楼层，主要用于商业经营，常见的经营类型为建筑面积不超过300 m2的百货店、副食店、粮店、邮政所等，还可以作为商场或办公区域，其他楼层为居住楼层。商住楼下部的商用楼层和上部的居住楼层有着严格的物理分隔，该分隔通常选用耐火极限不低于1.5小时的楼板和耐火极限不低于2小时且无门窗洞口的墙体。此外，下部商用楼层和上部居住楼层的安全出口、疏散楼梯等疏散通道都是完全独立设置。商住楼兼具商业和居住两种用途，功能丰富，在满足居住需要的同时，也使得附近居民的生产、生活更加便捷[1]。同时，由于商住楼具有设计形态多样、内部功能复杂、人员密集、可燃物多等特点，也使得商住楼具有更多的火灾隐患和火灾风险。商住楼一旦发生火灾，因其底部的商业特征，火势容易迅速蔓延，火灾荷载大，扑救难度大，人员疏散较普通商业建筑和住宅建筑也更加困难，从而容易造成严重的人员伤亡及财产损失。近些年来，我国发生了多起严重的商住楼火灾事故，严峻的商住楼火灾形势一次次给我们敲响了警钟，高度重视商住楼火灾风险防范刻不容缓。防范化解商住楼火灾风险，首先需要增强对商住楼建筑结构及其火灾特点的了解，进而采取行之有效的火灾预防、控制措施，减小商住楼火灾对人民造成的生命财产损失。
1 商住楼火灾风险分析
1.1 建筑体量大
商住楼是目前城市区域非常常见的一种建筑结构形式，广泛分布于城市的各个角落。由于兼具商业用途，商住楼一般会布置在楼群的最外侧，即沿街布置。商住楼上部的居住楼层与普通民用住宅楼相同，结构都比较简单，火灾风险较小，因此商住楼的火灾风险主要集中在下部的商用楼层。位于首层或首层及二层的商业用楼层，因功能需要，通常采用钢筋混凝土梁、柱构成框架，这种结构形式便于形成或大或小相对灵活的空间，作为商店、商场、大型办公、批发交易区等功能区来使用，而庞大的建筑体量和形态各异的使用性质，很难简单从一个方面做好火灾的预防措施。此外，由于商业区域使用功能多样化，致使其建筑内部的火灾荷载也呈现复杂、多样化，这也在一定程度上增大了发生火灾的危险性。
1.2 物业管理难度大
产权多并由此带来的物业管理困难是商住楼存在的另一个显着问题。商住楼由于兼具普通住宅和商业用房双重功能，致使其产权所有者同时包含建筑内部多个商业板块及多户居民，大多数商住楼具有数十个或者更多的产权人或单位，这使得消防安全管理存在很大难度。进行日常消防维护管理的物业公司，需要同时负责消防安全管理和日常的建筑维护，这两方面工作的开展都需要资金支持，而很多时候，物业公司无法处理好两者的投入关系，且一般会表现为对消防方面的投入欠缺、反应迟缓。造成物业公司对消防方面投入不足或不及时这种情况，主要原因是进行消防方面的整改对资金要求比较高。日常的消防设施维护需要从物业管理费中支取，而对于稍大规模的火灾隐患整改需要耗费大量资金，物业公司无法拿出充足的资金对相关的火灾隐患进行比较系统的整改。开展火灾隐患整改工作也可以动用房屋维修基金，但是需要通过一定的流程。首先需要征得业主委员会50%以上成员投票通过，业主委员会授权后，再向住房部门申请，通过后才能启用房屋维修基金。资金申请的整个流程耗时较长，导致火灾隐患整改周期也被迫拉长。但是，火灾隐患一刻不消除掉，就有可能随时成灾。然而，一些较老旧的建筑，其维修基金本来就很少，很难对建筑消防设施进行系统、全面的维护保养。
此外，物业服务公司的不稳定性也是商住楼管理的难点，物业公司与业主之间时常会因为各种问题产生各种各样的矛盾，进而出现一些商住楼频繁更换物业公司的现象，这也是造成消防工作无人管理的一个重要原因。
1.3 人流量大
商住楼的人员密集，且在一天中的不同时间人流量会发生比较大的变化，这就使得商住楼的日常管理工作异常复杂，这也是造成商住楼火灾危险性高的重要因素。商场、超市在营业期间，其内部人员多、人员构成复杂，且很多人员缺乏良好的消防安全素质，在发生火灾后很难进行快捷、有效的疏散；此外，很多商业场所内部结构复杂，有时还存在杂物占据消防通道的情况，这些不利因素也会造成商住楼内发生火灾后的疏散混乱，进而造成严重的人员伤亡及财产损失[2]。
1.4 二次装修现象普遍
商业区域经常涉及二次装修的情况，这也是商住楼火灾隐患和危险性较大的一个重要因素。商住楼下部的商业区域，使用人经常为了改善经营效果，对建筑物进行二次装修、反复装修，或者是对建筑物内的部分结构进行调整，在这些装修、改造过程中，时常会出现一些消防违法违规情况[3]。常见的违法违规问题大致可以分为五种：第一种，一些使用人在装修的时候对原有的防火墙、防火门等防火分隔设施进行拆除；第二种，一些用来进行安全疏散的疏散通道或安全出口被堵塞；第三种，一些消防设施（如喷淋系统的管道喷头、室内消火栓箱等）被拆除；第四种，一些使用者擅自改造、装修，使得商业区域带“病”运行，例如，数量庞大的户外霓虹灯广告造成电气火灾隐患；第五种，一些使用者对一些层高较高的空间进行违规改造，比如，采用夹层的方式扩大使用面积或者分割使用功能，分隔方式不满足相关消防法规。以上这些违法违规现象的存在，极大地增加了商住楼的火灾危险性。2005年12月25日，广州中山市坦洲镇檀岛“老虎吧”西餐厅火灾，就是由于经营业主擅自在底层改造加层，将底层扩大为面积241 m2、拥有近200个座位的酒吧，大量使用海绵等易燃材料，火灾最终导致26人死亡、11人受伤。
1.5 消防设施设备维护不及时
大型商住楼在建成之前已设计好了一套完备的消防设施，但在建筑竣工后，这些消防设施往往会因为各种因素出现故障，需要及时维修，长时间使用后也需要对设备进行更新换代。然而，一般管理者认为发生火灾是小概率事件，从而疏忽了对消防设施的检查、维修和维护，导致建筑消防设施“带病运行”甚至处于瘫痪状态。建筑固定消防设施探查发现火灾、处理火灾的功能大打折扣，甚至一旦发生火灾无法正常发挥作用，这将带来极大的火灾风险，不仅延误人员疏散撤离，还有可能引发区域火灾蔓延酿成整体火灾，导致小火成大灾。
1.6 消防安全意识薄弱
商住楼内人员结构普遍较为复杂，各个单位或企业仅对本单位的消防安全负责，不会参与其他单位和公共区域的安全管理工作。此外，一些单位或企业违反电器安全使用规定，超负荷用电，安装不合规格的保险丝、片；不遵守燃气安全使用规定，擅自拆、改、装燃气设施和用具；在阳台上堆放易燃物品和燃放烟花爆竹；将带有火种的杂物倒入垃圾道，在垃圾道口烧垃圾；室内存放汽油、酒精、香蕉水等易燃物品；卧床吸烟；楼梯、走道和安全出口等部位堆放物品、存放电动自行车等等，这些不安全行为时有发生，导致发生火灾后难以进行有效扑救和疏散逃生。
2 商住楼火灾防范对策
2.1 加强建筑工程的源头管理
住建部门作为商住楼的主要管理部门，有责任、有义务做好商住楼的消防设计审核、消防验收和日常监督管理工作，这同时也是《中华人民共和国消防法》《消防安全责任制实施办法》赋予住建部门的职责。为有效减小商住楼的火灾危险性，住建部门应做好两个方面的工作：第一，应充分利用建筑审核的前置条件。通常，消防设施、消防对策是依据建筑物的使用性质制定的，建筑物的使用性质不同，所采取的消防对策也会有所不同。因此，住建部门可以主动对接商住楼下部商用楼层的业主和购买对象，及早了解商住楼将来的使用功能和范围，提出合理建议，进而提前做好相应的消防监督安排，切实从源头杜绝先天性火灾隐患。第二，建筑内部装修材料的燃烧性能很大程度上影响着建筑的火灾危险性，住建部门应依据《建筑内部装修设计防火规范》要求，严格把控商住楼商业区域装修材料的选择，对装修材料实行严格的抽样送检制度，并且鼓励使用者更多地采用不燃、难燃材料来进行店面装修。这些措施可以极大地减小商住楼内部的火灾荷载，进而起到降低火灾危险性的效果。
2.2 提高物业企业的责任意识
物业管理公司作为商住楼的管理主体，应履行消防安全主体责任，积极学习并理解掌握消防法律、法规，经常性开展消防安全管理培训，从而更好地为商住楼内的业主单位及家庭做好服务。物业管理公司应定期向业主委员会通报建筑消防设施情况，如果存在消防问题，要及时向业主委员会说明。物业管理公司还应当积极向服务对象开展消防宣传，让业主单位和个人对消防法规的基本要求有一定了解，明确各自的职责，推进消防工作的社会化[4]。
加大商住楼消防安全宣传也是一项非常重要且具有实际意义的工作，对商住楼的居民业主，应当经常性提醒其学习居家安全用火知识，防范动态火灾隐患出现，切实增强居民的遇险逃生自救能力。消防救援机构、辖区派出所以及物业管理单位都应该通过多种形式开展商住楼的消防安全宣传工作，如通过发放宣传资料、开展培训等，提高居民的消防安全防范意识，提高每个人的自防、自救能力。
2.3 强化多部门联合监管
商住楼管理复杂，消防安全需要共同维护。商住楼这类多产权建筑物的管理涉及多个部门，如住房管理部门、城乡建设部门、市场监管部门、商务部门和消防救援部门等，各行业部门作为监管方，要切实履行行业监管职责，对物业管理公司的经营、服务、安全管理加强日常监管。住房管理部门应加强对物业管理公司的资质审核、验收和年检，将消防安全纳入物管公司考核指标；商务部门应加强商务经营范围内的消防安全监管，督促商住楼中的商业经营主体履行消防安全职责；市场监管部门应加大对底部商场、裙楼、沿街门店等经营性场所的消防安全监管力度，常态化开展火灾隐患检查，防范“三合一”“多合一”（“三合一”是指仓库，生产车间，宿舍在同一栋建筑物上；“多合一”是指在上述基础上又有增加，办公室、厨房等）现象出现；消防救援部门应切实发挥专业技术优势，利用消防安全委员会的统筹协调职能，发动各行业开展联合检查，并提供技术指导，依法依规实施综合监管，对发现的违法违规行为及时采取行政执法手段惩处。
2.4 规范多产权单位的管理和监督
消防安全是一项综合课题，各级政府应在消防工作中发挥统筹协调作用，以《消防法》《机关、团体、企业、事业单位消防管理规定》等法律法规为基本遵循，按照“政府统一领导、部门依法监管、单位全面负责、公民积极参与”的原则，将商住楼整体建筑视为一个小型社区，充分发动基层力量，成立由街道、物业管理单位、业主委员会组成的社区委员会．建立健全商住楼的消防安全管理组织网络[5]，形成综合共治的良好局面。针对商住楼的消防设计问题，要进行更加严格的控制，尤其是大体量、大跨度、多功能的建筑工程，需要由专家进行论证研究，提出整改方案，努力从根本上预防商住楼火灾事故的发生，降低由火灾造成的人员伤亡和经济损失。
2.5 加强消防设施维护资金和技术保障
商住楼管理和维护工作是一项复杂的系统工程，在顶层设计层面，必须有相匹配的法规和修缮技术标准予以约束和规范。建议有关部门针对商住楼修缮、使用等方面存在的安全问题和维修资金匮乏等难点问题，进一步加强法制建设，拟订并出台相应的法规，确保有章可循、依法管理。高层商住楼一般处于城市的繁华地段，除具有一般商住楼的维修要求外，根据“住改商”频繁以及重复装修等突出问题，还应拟订出台相应的修缮技术标准。在具体实施方面，住房管理部门可以采用规章形式，明确物业服务企业要在服务合同中写明用于消防管理和设施维护的资金，确保大项消防管理所需费用来源及支出标准的落实[6]。
2.6 加强人员消防安全教育
物业服务企业要重视对业主单位和个人的防火教育。在造成商住楼火灾的诸多因素中，人为因素占比最大，大多为住户的误操作，因此，要从商住楼住户入手，做好人民群众的防火安全教育，如防火安全常识教育和消防安全意识教育。不仅要让居住人员意识到火灾的严重性，还要让大家掌握防火安全常识，在发生火灾时，能够安全地自救[7]。消防安全教育可以采用多种形式，如：举办安全消防座谈会、发放安全消防材料、组织消防技术培训等。
3 结语
商住楼因其独特的产权结构特点，往往存在消防安全管理混乱、动态火灾隐患多、建筑消防设施难以保持完好等火灾风险。做好商住楼消防安全工作，要从建筑消防设计审核、验收和日常管理等多方面入手，加强行业监管，强化主体责任，清查火灾隐患，普及消防常识，统筹协调各行业部门依法依规加强监管，发动社会各界共同参与消防安全工作。相关行政执法部门也要强化监督执法，严惩违法违规行为，共同维护商住楼消防安全形势稳定，有效保护人民生命财产安全。
参考文献
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