摘 要： 随着内蒙古地区经济的快速发展, 使得房地产业迅速崛起, 然而伴随着房地产业的快速发展, 房屋空置率高、质量差等问题也逐渐显现出来。因此, 本文以内蒙古为研究对象, 从投入和产出两个方面出发, 运用BCC-DEA模型和超效率DEA模型量化了房地产业投入和产出的效率值。结果表明:内蒙古经济发展水平与房地产业投入产出效率不成正比;内蒙古房地产业投入冗余与产出不足并存;内蒙古投资水平与投入产出效率不匹配。
关键词： 房地产业; 效率评价; BCC-DEA; 超效率DEA;
Abstract： With the rapid economic development in Inner Mongolia, the real estate industry has risen rapidly.However, with the rapid development of the real estate industry, problems such as high vacancy rate and poor quality of housing have gradually emerged. Therefore, this paper takes Inner Mongolia as the research object, using BCC-DEA model and super-efficiency DEA model to quantify the efficiency value of the input and output of the real estate industry. The results show that the economic development level of Inner Mongolia is not directly proportional to the input-output efficiency of the real estate industry; the input redundancy and output deficiency coexist in the real estate industry of Inner Mongolia; the investment level of Inner Mongolia does not match the input-output efficiency.
Keyword： real estate industry; efficiency Evaluation; BCC-DEA; super-efficiency DEA;
一、引言
房地产业是我国国民经济发展中占据主导地位的支柱型产业, 是各个地区发展经济和人民赖以生存的基础产业。随着市场经济的发展和住房体制的不断完善, 房地产业在促进国民经济增长的同时还带动了与房地产业相关的其他各类产业的发展, 为国家经济的快速发展提供了有力支撑。从投入的角度看, 内蒙古房地产业在开发时的资金投入量持续出现增长, 并逐年增加。从产出的角度来看, 内蒙古商品房成交的均价在整体的经济发展趋势中呈现先上升后平缓的态势。现如今我国经济市场发展情况日益严峻, 为了提高内蒙古房地产业的投入和产出效率, 也为了能够在激烈的市场竞争和萎缩的市场等压力下得以生存和发展, 如何确保内蒙古房地产业的持续稳定发展成为了一个非常重要的问题。
本文首先对国内外关于房地产投入和产出效率的研究理论和成果进行了归纳和评价。同时选取了适合内蒙古地区的房地产业发展的投入指标与产出指标, 运用BCC-DEA和超效率DEA模型对内蒙古房地产投出和产出效率进行测算, 通过测算的结果判断各盟市的投入和产出对于我国国民经济发展而言是否是有效的, 并且通过对各盟市的三种效率的分析, 确定出有效或无效的原因。最后, 根据评价结果为政府和企业提高效率, 精确定位市场, 实现资源最优配置及政策的修订提供理论依据。
二、研究理论及方法介绍
本章首先介绍了效率的来源, 并在评述了当前国内外对房地产业效率的研究后总结出投入与产出的具体指标, 最后对DEA模型进行了简单的介绍。
(一) 研究理论
1. 关于效率。
“效率”一词源于物理学, 是指有用功率对驱动功率的比值, 后来有经济学家将“效率”这个词语引用于经济学, 泛指在经济投入和技术等条件给定的情况下, 通过对资源的最有效的利用来满足人民的愿望和需求的评价方式。1957年, Farrell认为效率应该包括技术效率和配置效率。技术效率又可以细化为两个方面:纯技术效率和规模效率。由于配置效率的前提假设是难以满足的, 而且要素的价格在获取过程中比较困难, 因此, 通过综合考虑房地产业的影响因素, 本文选择技术效率进行评价。
2. 研究理论。
Anderson、Fok、Zumpan and [1]发现技术无效率主要是由于规模的低效[1]。Antonio [2]分析了投资效率与负债期限之间的关系[2]。Hovakimian and [3]发现高敏感程度的企业存在投资问题[3]。我国对房地产投入和产出效率的研究大多采用DEA方法进行的。宏观角度来看[4]发现我国房地产投入效率整体偏低, 大部分的投入是DEA无效状态[4]。魏洁云[5]发现我国的房地产业纯技术效率不高, 而且全要素生产率存在负增长的[5]的情况。微观角度来看, 孟川瑾、[6]发现提高经营效率是提高销售增长率的主要方式[6]。徐传谌[7]发现房地产行业存在不显着规模效益[7]。
国内学者对国家层面上房地产业投入和产出效率进行了很多的研究, 但是在省级层面上的研究成果还相对较少, 尤其是对内蒙古房地产投入和产出效率评估的研究成果。因此, 本文将内蒙古地区的房地产业作为研究对象, 通过对其投入和产出的相对效率进行测度得出研究结论, 指出内蒙古房地产业存在的问题, 并根据存在的问题提出相应的对策建议。
(二) 研究方法
本文运用的方法是数据包络分析 (Data Envelopment Analysis, 简称DEA) 。它不需作任何的权重的假设, 也不用确定指标之间是否存在任何关系, 所以能够消除主观因素的影响。
1. BCC-DEA模型。
假设有N个决策单元, 而且每一个决策单元有m个输入元素, 即xij (j=1, Λ, m) 与s种输出元素yir (r=1, Λ, s) , (xij≥0, yir≥0) , 则决策单元n的相对效率θn为:
其中yr和xj表示的是DMU的输入与输出, μr和νr表示权重, θ值的范围为[0, 1], 当θ=1时, 我们认为这个决策单元是有效的, 否则我们认为它是无效率的。
2. 超效率BCC-DEA模型。
DEA模型可以DMU分为有效和无效两类, 但是有效的DMU没有办法再继续进一步区分。因此我们引入了超效率 (Super Efficiency) DEA模型, 该模型使有效的DMU也可以比较效率值。超效率模型的原理如图1。
三、内蒙古各盟市房地产投入产出效率测度
基于国内外房地产业投入产出的评价指标和指标体系, 运用BCC-DEA和超效率DEA模型, 通过选取的指标对内蒙古各个盟市房地产投入和产出的效率进行实证分析, 进而判断各盟市的房地产业是否有效。
图1 超效率DEA模型
(一) 投入产出效率评价指标选取
房地产投入是指在房地产业建设过程中投入的人力、财力和物力, 是发展房地产业和加强房地产建设中的重要因素。在对房地产人力投入的度量进行研究时, 选择房地产从业人员代表;在对财力的投入进行度量时, 选择房地产开发投资额代表;在对房地产物力的投入进行度量时, 选择房地产施工面积代表。
房地产产出是房地产建设的最终目的, 包括直接产出与间接产出两个方面。对于房地产直接产出而言, 它是指由房屋竣工面积来衡量的房地产的建设规模;对于房地产间接产出而言, 它是指由房地产建设规模向经济效益转化的结果, 本文选取了两个评价指标, 一个是房屋销售面积, 另一个是商品房销售额, 分别用来反映房地产业发展的市场规模和市场价值。特此说明, 房地产业投入、产出指标应包含增量指标和存量指标两部分, 但由于存量指标的数据变化不明显, 故此次指标均选择增量指标。综合上面的叙述, 本文选取的评价指标体系如表1所示。
表1 输入和输出指标
(二) 数据来源
由于房地产业的投入通常不会在当年有产出, 所以在实证分析中数据的选取必须考虑到滞后期的问题。根据房地产业实际建设情况, 将其投入的直接产出与间接产出的时间滞后期分别设定为1期和2期。本文选取内蒙古12个盟市为研究对象, 对2016年各盟市房地产业数据进行研究。本文所有的数据均来自2017年的《内蒙古统计年鉴》。
(三) 基于DEA模型的结果展示
根据表3的数据, 利用deap2.1软件可以计算内蒙古12个盟市房地产的投入和产出的技术效率、纯技术效率和规模效率。可以发现结果中存在着很多个DEA的有效单元, 所以再使用Matlab软件对这些有效单元进行超效率分析, 分析的结果如表2所示。
表2 内蒙古各盟市房地产投入产出效率测度
注:drs代表规模报酬递减, irs代表规模报酬递增, -代表规模报酬不变.
(四) 模型结果分析
本章主要从内蒙古整体角度和各盟市角度分别论述房地产业投入产出效率。
1. 内蒙古整体房地产业投入产出效率测度。
根据模型的结果可以发现, 内蒙古房地产业投入和产出的平均效率为0.885, 此时处于DEA非有效状态, 这反映内蒙古房地产业在投入方面存在严重的浪费, 而且资源的有效利用效率不高。其中, 纯技术平均效率是0.941, 规模平均效率是0.938, 可见其投入和产出是受到了纯技术效率与规模效率的双重影响, 即内蒙古房地产业投入产出的非有效配置是房地产业管理水平落后与投入规模结构不合理两个因素共同导致的。在5个房地产投入产出无效的盟市中, 呼和浩特市、包头市2个盟市的DEA无效是因为规模无效, 其他三个盟市的DEA无效是由于纯技术无效与规模无效而同时产生的。
2. 内蒙古各盟市房地产业投入产出效率测度。
(1) 综合技术效率测度。从综合技术效率 (Crste) 上看, 呼伦贝尔市、兴安盟、通辽市、赤峰市、锡林郭勒盟、乌海市和阿拉善盟等七个盟市都是处于DEA的有效状态, 由于测度出的技术有效, 而且规模报酬最优, 所以说明了这些盟市的房地产投入产出达到了最优的配置状态;但是这些盟市之间的效率存在一定的差异, 其中效率最高的盟市是锡林郭勒盟, 其效率值为1.069, 其他各盟市的效率依次是兴安盟 (1.462) 、阿拉善盟 (1.351) 、乌海市 (1.329) 、赤峰市 (1.148) 、呼伦贝尔市 (1.125) 、通辽市 (1.044) 。
包括呼和浩特市、包头市、乌兰察布市、鄂尔多斯市和巴彦淖尔市在内的五个盟市的房地产业投入和产出均是非DEA有效的, 其中乌兰察布市、鄂尔多斯市、巴彦淖尔市等三个地区存在着投入冗余和产出不足, 由此可以看出影响内蒙古地区房地产业的投入和产出的最主要因素是纯技术效率。根据表3中的DEA非有效的各个盟市中, 鄂尔多斯市和巴彦淖尔市主要在房地产业从业人员和房地产施工面积的投入两个方面存在较大的冗余, 而乌兰察布市在房地产开发投资额投入方面存在较大的冗余, 冗余额高达21603.858万元。在产出方面, DEA非有效的盟市中, 鄂尔多斯市和巴彦淖尔市在房屋竣工面积、房屋销售面积的产出方面存在严重的不足。此外, 乌兰察布市在商品房销售额方面产出严重不足, 高达222417.786万元。
表3 内蒙古非DEA有效盟市的投入冗余与产出不足
(2) 纯技术效率测度。从纯技术效率 (Vrste) 上看, 呼和浩特市、包头市、呼伦贝尔市、兴安盟、通辽市、赤峰市、锡林郭勒盟、乌海市和阿拉善盟等九个盟市均为技术有效, 其中, 呼和浩特市、包头市为非DEA有效的盟市;仅有乌兰察布市、鄂尔多斯市和巴彦淖尔市等三个盟市为非技术有效, 可以由此说明这三个盟市的科技管理水平是相对较低的。
(3) 规模效率测度。从规模效率 (Scale) 上看, 呼伦贝尔市、兴安盟、通辽市、赤峰市、锡林郭勒盟、乌海市和阿拉善盟等七个盟市的规模报酬是没有发生变化的, 这种情况就是房地产业投入产出达到了最优;其余的五个盟市中, 呼和浩特市、包头市、鄂尔多斯市和巴彦淖尔市处于规模报酬递减的状态, 只有乌兰察布市处于规模报酬递增状态。
四、内蒙古房地产业投入产出存在的问题
根据上述分析, 内蒙古地区近一半的盟市房地产的投入和产出是处于无效状态的, 也就是说内蒙古地区的房地产业存在严重的投入浪费和资源利用效率低下的问题。造成这样结果的根本原因主要技术无效和规模无效的双重影响, 结合内蒙古地区的实际情况来看, 其主要根源是房地产业管理水平不高, 而且房地产业的投入规模与结构不合理, 具体如下所述。
(一) 内蒙古经济发展水平与房地产业投入产出效率不成正比
呼伦贝尔市、兴安盟、通辽市、锡林郭勒盟和赤峰市等处于蒙东地区, 这些盟市的房地产业的投资均是有效的, 综合技术效率都为1。而被誉为内蒙古“金三角”的呼包鄂地区的综合技术效率均是无效率的。因此说明了当前内蒙古经济发展水平高的地区, 其房地产投入产出效率并不一定高。其原因在于商品房严重积压, 房地产投资过热, 增长过快, 超出了经济的发展水平。
(二) 内蒙古房地产业投入冗余与产出不足并存
乌兰察布市在房地产业开发投资上存在规模过大的问题, 投入冗余导致了规模效率低, 出现了规模效益递减, 进而使得投资效率下降, 这是由于大量的房地产开发商都将资金投入到乌兰察布市导致的;同时巴彦淖尔市和通辽市等存在产出不足的现象, 这种现象直接导致了投资效率的下降, 这是由于巴彦淖尔市的房地产业劳动力不足导致的。经过研究发现, 只要改变内蒙古房地产业投入策略, 内蒙古的这些地区在整体效率上存在着很大的提高空间。
(三) 内蒙古投资水平与投入产出效率不匹配
蒙中地区的房地产投资完成额在全区的比重已经超过了55%, 蒙东地区的比例不到总额的1/3, 然而近年来内蒙古房地产投入和产出有效的地区主要集中在蒙东地区, 由此可见, 内蒙古地区投资水平高的盟市, 其投入产出效率并不一定高, 反而会更低。由此可见, 内蒙古有关部门在发展房地产业时对各地区房地产业的发展现状考虑不足。
五、提升内蒙古房地产投入产出效率的对策建议
(一) 加强技术输入, 提高创新能力
为了能够提高内蒙古地区房地产业的技术效率, 应该大力加强技术创新。具体包括两个方面:一个是硬技术创新, 即提高房地产企业的建筑设备能力, 通过先进的建筑设备提升房地产企业的技术创新能力。另一个是软技术创新, 即引进和培养高技术水平人员, 还有就是在大数据高速发展的今天, 通过使用各种计算机软件和项目管理软件等先进的技术手段, 提升房地产企业的软技术水平。对于乌兰察布市、鄂尔多斯市、巴彦淖尔市等三个盟市而言, 使其达到技术有效的状态的方法是主要加强技术创新能力。
(二) 调整企业内部结构, 优化经营规模
在对内蒙古房地产企业数据进行分析时发现, 处在不同规模的房地产企业均可以达到综合效率最优的状态, 这就说明有些企业虽然具有很大的规模, 但是并没有形成规模效益, 而有些小型企业虽然总体规模不大, 却达到了综合效率最优的状态, 这种情况主要是由于企业的经营管理水平较高。呼和浩特市、包头市等盟市不应该一味追求发展规模, 更应该注重发展的质量和效益, 在不断分析企业的规模效益的过程中, 通过适当精简企业机构, 调整输入结构以及整合内部资源来实现规模效率的最优。
(三) 提高管理水平, 增强核心竞争力
良好的管理资源体系可以提升房地产企业的经营规模和实力。对于内蒙古房地产企业来讲, 提高自身管理水平的同时更应着重培养企业的核心竞争力, 两方面同时抓才能提高企业自身的综合竞争能力, 一个企业的综合竞争能力的提高是企业整体的市场运作能力的提高, 而不是某个项目的运作水平的单方面发展。房地产企业应该从管理方面加强管理人员培养, 形成具有企业特色的优秀管理团队, 并注重管理模式的研究。全面提升企业自身的管理水平, 从而提高企业的核心竞争能力, 进而提高企业的技术效率。
参考文献：
[1] Anderson R I, R. Fok, L. V. Zumpano and H. W. Elder.Measuring the Efficiency of Residential Real Estate brokerage Firms[J]. Journal of Real Estate Rearch, 1998.
[2] Antonios Antoniou, Gioia Pescetto, Antonis Violaris. Modelling International Price Relationships and Interdependencies Between the Stock Index and Stock Index Futures Markets of Three EU Countries:A Multivariate Analysis[J]. Journal of Business Finance&Accounting, 2003.
[3] Hovakimian, G. S. Titman. Corporate investment with financial constraints, Sensitivity of investment to funds from voluntary asset sales[Z]. NBER Working Papers, 2003.
[4]罗迈.基于DEA的房地产业投入效率分析[J].管理世界, 2014, (9) :178-179.
[5]魏洁云, 郎春娇, 樊婷, 等.房地产开发企业全要素生产率研究——基于DEA-Malmquist[J].资源开发与市场, 2016, (12) :1445-1449.
[6]孟川瑾, 邢斐, 陈禹.基于DEA分析的房地产企业效率评价[J].管理评论, 2008, (7) :57-62.
[7]徐传谌, 王志刚.基于DEA模型的房地产经营主体绩效分析[J].经济问题, 2016, (12) :116-119.
