第七, 投资需求抑制不足, 政府"隐性担保", 致使投机性盛行.从前面现状分析可以看到, 我国房地产之所以这么火爆, 与房地产市场投机需求旺盛是分不开的.大量热钱和民间资本在宽松的货币政策的助推下纷纷涌入楼市, 快速推高房价.投机者利用经济杠杆购买多套房产, 并在目前的市场行情下得到了预期的回报.在这种预期下, 大量投机者的不断入市使得市场呈现一片繁荣的景象.而这种繁荣驱使各行各业纷纷涉足, 房地产逐渐成为了资金青睐的"洼地", 规模迅速扩大.这其中商业银行的作用举足轻重, 开发商利用经济杠杆不断高价购地扩大规模, 投机者也能用经济杠杆很容易成为"房叔".为何我国房地产投机如此盛行?这与我国政府长期对房地产的"隐性担保"有很大关联.在我国目前经济形势下, 政府希望通过保持房地产增长来带动经济平稳增长, 而绝不允许这根支柱倒下.所以在这种"隐性担保"下, 市场就会形成房价只涨不跌的预期, 投资者和投机者肆无忌惮地进入, 作为一种具有居住和投资双重属性的稀缺资源, 房价被不断炒高也就理所当然.而这其中存在最大问题就是对投资需求的抑制不够和对投机需求的打击力度不足, 投资和投机成本远不及房价上涨所带来的收益, 房地产市场高于一般行业的收益率就必然会引来逐利者.对于拥有投资需求的众多开发商, 由于融资成本较低, 使它们的投资行为承受较小的风险.而且地方政府往往对开发过程中开发商的一些违法违纪、恶意涨价和欺骗消费者等行为监管不到位, 导致一日一价现象普遍存在.而我国调控政策也多是基于需求端单项调控, 缺少对于开发商投资需求的抑制和监管.可以看到, 近年的房地产调控政策中, 一旦政府拿二三套房以及二手房交易等做文章时市场往往反应非常强烈.通过阻止投机需求进入或是增加购房者的投机成本, 调控就能得到较好效果, 但这种打击往往是短暂和匮乏的, 远远没有达到完全遏制投机需求的需要.可以说, 我国对开发商投资需求的抑制乏力和对购房者的投机行为打击不足是我国房价不断上涨的最直接原因.
第八, 长期忽视地区差异, 政策匹配度有待进一步加强.近年来, 我国房地产市场展现出了新的特征, 即大中城市与小城市房地产市场出现剧烈分化, 具体表现是大中城市量价齐升, 而一些中小城市则深陷库存危机, 销售量和价格徘徊不前甚至出现一定下滑.这种现象的出现正是前面所说的"大城市化"趋势所导致的, 由于大城市在工作、教育、医疗等方面具有明显优势, 我国城镇化开始步入人口由小城市向大城市转移的阶段, 大城市将变得更大.这使得大城市房地产市场的住房需求持续保持强劲, 而因为大城市土地资源相对小城市更加紧张, 也就更受投机者青睐, 所以房价就会上涨更快.多年来我国采取的房价调控政策大多都具有普遍性, 适用所有地区, 这种忽视地区差异的调控方法在以前是没有太多问题的, 但在我国大中城市与小城市房地产市场出现严重分化的新形势下, 这种调控模式暴露出巨大的缺陷.这种缺陷主要表现在没有对症下药, 政策匹配度较低.我国目前库存严重的是需要政策刺激的广大三四线城市, 而对一线和大部分强二线城市来说应该采取的是遏制房地产市场快速上涨的政策.由于政策没有注意到这种差异性, 导致的结果是该紧的没紧、该松的没松.这只会加深二者的分化程度, 不能真正解决房地产市场存在的诸多问题.这个问题在2014年以来有所改善, 政府开始更加注重分类施策、因城施策, 甚至"一城一策"也提上日程.这对于遏制我国房价过快上涨意义重大.由于分城施策的调控系统较之前更加复杂, 中央政府再无法进行统一调控, 而必须将调控权利下放到地方政府, 地方政府掌握更大的权利, 同时也担有更大的责任.但是地方政府是否有能力来深入研究当地住房市场的特点, 准确预判市场发展的趋势和风险, 是否有能力根据市场情况制定系统有效的房地产调控政策, 是否有能力促进房地产业健康持续发展以及权利下放是否会导致更大的利己行为和更严重的腐败和这一政策实施后会对我国楼市带来哪些不利影响等问题会给这一政策的未来蒙上阴影.因此, 分城施策对房价快速上涨究竟作用几何还有待观察, 未来我国在如何加强楼市调控政策的匹配度和有效性这条路上还任重道远.
三、总结
房地产市场的持续健康发展关系到国运民生, 关乎到中国梦能否顺利实现.房价过高和过快上涨导致了我国房地产市场以及宏观经济出现了一系列问题, 能否有效抑制房价过快上涨, 促进房地产行业持续健康稳定发展, 是我国经济未来能否继续稳定增长的重要因素.然而, 我国房价多年调控经历却并不如意, 经过几轮大涨之后, 部分地区房价已达到令人望而却步的地步.在经历了2015年短暂的低迷之后, 我国房价又迎来了新一轮更为猛烈的上涨趋势, 部分城市房价一年上涨幅度达到百分之三四十.房价问题已经刻不容缓, 我国政府有义务和有必要来稳住房价, 促进公平、保障民生.要坚持"房子是用来住的、不是用来炒的"定位, 综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段, 加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制.
在上文分析中, 我们不难发现, 我国多年来在房价方面进行的调控政策所存在的一些问题.首先, 中央政府的调控目标在"保增长"和"控房价"之间来回不定, 导致了政策在"松"与"紧"之间摆动.这也是我国房价没能得到遏制的重要原因.其次, 由于我国房价调控政策没能有效挤出市场中的活跃分子--投机者, 在银行的帮助下, 他们大量投资于房地产, 使楼市形成持续繁荣的景象.同时, 在繁荣景象的诱惑下, 房地产这个利益"洼地"吸引了大量具有投资需求的开发商, 开发商通过抄高地价, 提高房价的方式获取巨大收益.房价在开发商与投机者之间被不断推高, 对投资需求抑制不足和投机需求打击不力是我国房价快速上涨的直接原因.再其次, 土地信贷等一些政策出现问题, 不仅表现出忽视不同地区房地产市场的差异性, 而且有些政策更是人为地加快房价的上涨.最后, 由于中央政府的政策执行度较低以及执行过程中地方政府的执行不力, 导致了一些调控政策成为"空调", 没有达到遏制房价快速上涨应有的作用.我国房价调控存在着这些问题, 使得我国房价调控给民众的印象是"越调越涨".分城施策为我国房价调控带来了一线希望, 但未来此策的具体执行方式和调控效果还有待继续深入研究.
我国房地产市场出现的一二线房价过快上涨和广大三四线城市库存高企并存的分化现状, 展示出了我国房地产市场出现了较为严重的供需错配问题, 这说到底是我国房地产市场供给侧出现了问题.党中央面对经济新形势和新挑战, 创新性地提出了供给侧结构性改革, 为我国各行各业指出了一条光明大道.对于房地产业, 则更需要进行供给侧结构性改革.只有深入对房地产市场土地、资金、住房等的供给端进行改革, 提高供给的质量和效率, 方能解决我国房地产市场存在的以上问题.只有解决了以上这些问题, 我国房价快速上涨的趋势才能够得到有效控制, 我国房地产市场的持续健康发展才能成为可能.
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