房地产发展对土壤污染的加剧作用及应对

　　引言

　　自 1998 年政府宣布取消福利分房、把住房全面推向市场以来，中国房地产业就呈现出一种超高速发展的态势。尽管房地产业对于中国的经济奇迹居功至伟，但如果超越经济学的视角来观察，中国房地产业在最近十多年的发展所带来的负面影响远远超过住房条件改善及经济发展给国人带来的福利。其中，房地产业对于土壤环境的致污性，就是其负外部性之一。

　　学者研究指出使用农药化肥[1]、道路交通建设[2]、工矿企业生产[3]是引发土壤污染的主要原因，而这些活动均与房地产的发展密切相关。具体而言，房地产业引发的土壤污染，既包括因有毒建筑装修材料及家居用品（如节能灯、电池等） 的遗弃填埋而导致的生活垃圾和建筑垃圾污染，也包括因生产建筑装修材料及家居物品的化工厂、电镀厂排放的污水或毒气而导致的工矿业污染，更包括道路交通引致的路侧土壤污染，还包括因房地产占用耕地和潜在耕地而导致我国农业大量使用化肥农药来追求高产所引致的农业污染。

　　1 房地产拉动上游产业生产排污引发土壤污染

　　据调查数据显示，目前我国受工业污染的耕地约有1. 5 亿亩，占耕地总面积的 8. 3% ,造成每年粮食减产约5000 万 t,其中生活工业污水灌溉污染 3250 万亩，工业固体废弃物堆存和污染 200 万亩。从工业污染的产业分布来看，化工、冶炼、采矿、制造业等是污染物的主要来源。而房地产对上述产业的强劲拉动是导致土壤工矿业污染加重的深层次原因。据 2012 年的数据测算，房地产业对相关化工业、制造业、采矿业、冶炼业的拉动率分别为 47. 9%、40%、16. 6%、13. 69%,因此，房地产应该为前述产业所带来的土壤污染承担相应比例的责任。

　　具体而言，工矿企业排污污染土壤主要体现在：

　　首先，我国工业企业每年排放污水多达 400 亿 m3,污染了全国20% ~30% 的水体，利用这些污水灌溉的农田面积约占我国灌溉总面积的 45%[4].我国平均每年有效灌溉面积约为 8. 46 亿亩，也即平均每年用污水灌溉3. 8 亿亩，从而 1998 年以来累计有 58. 49 亿亩农田受到不同程度的污染。当前，我国有污灌区 131 个，约 60%是1998 年之后新增的[5].污灌区的土地大都受到重金属、放射性物质、矿物等因素的污染： 例如辽宁的 8 个大型污灌区多环芳烃检出率达 89. 1%; 银川某污灌区水稻中铅含量超出国家标准 10 倍，已经无法食用； 浙江东部污灌区67. 3%的土壤被致癌物质多氯联苯污染[6].

　　其次，我国工业企业年均排放废气近 36 万亿 m3,工业废气中大量的二氧化碳、硫化氢、氮氧化物等有害气体和铁、锡、汞、锰、铅等漂浮粉尘以沉降或是酸雨的形式污染土壤，导致土壤中 Hg、Cu、Cd、Ni 等重金属超标，氮、磷等土壤营养流失和土壤微生物死亡。据研究，我国酸雨面积已占国土面积的 40%,广东全省90. 5% 的面积出现过酸雨，66. 7% 的面积遭到酸雨的污染[7].上海宝山钢铁厂区域大气降尘后，土壤中的 Cd、Cu、Zn 等重金属，含量分别为土壤背景值的 16. 4、42. 7 和 16. 0 倍[8].重工业聚集的石家庄市废气降尘导致土壤中重金属 As、Cd、Hg、Pb、Zn 的含量分别为土壤背景值的 5. 0、76、21、13. 9、124 倍[9].云南沘江周围农田由于大气粉尘沉降污染，导致土壤中 Pb、Zn、Cd、As 含 量 超 标 率 分 别 为 66. 667% 、 91. 667% 、100% 、16. 667% ,所产稻米已经无法食用[10].

　　2 房地产推动高产农业生产排污引发土壤污染

　　房地产大跃进式发展占用了过量的土地空间，挤占了大量的耕地资源，致使我国农业生产被迫依赖化肥农药农膜实行高产战略，农业生产中化肥、农药、地膜不合理地使用是导致土壤污染的重要原因之一。

　　2. 1 长期过度使用化肥导致土壤污染

　　1998 年房地产市场化以来，我国的化肥使用量迅速增加，2012 年接近六千万 t,化肥理论需求量与实际使用量差距继续增大（如图 1） .研究发现，我国占世界7% 的耕地，却使用了占世界 35% 的化肥，每公顷耕地使用的化肥量 504 公斤，是全球平均使用量的四倍多，是美国的近五倍，法国的六倍，而我国化肥利用率只有65% ,远低于发达国家的 80%[11].

　　各种化学肥料的平均吸收率分别为： 氮肥 40% ~50% 、磷 肥 10 ~ 20% 、 钾 肥 30% ~ 40% 、 复 合 肥3 5%[12],其余的残留在水土中造成直接污染或成为潜在污染源。如表 1,1998 年以来由于化学肥料的大量使用，累计产生化肥类土壤污染物 9975. 2 万 t,年均 665万 t,累计造成土地污染 66. 5 亿亩，年均 4. 4 亿亩。有专家调查发现，由于化肥的过量使用，导致福建和广东两省农田氮素盈余 185%,磷素盈余超过 300%[13].我国洞庭湖区域所产的晚稻，镉超标的稻米达到 41. 67%,其主要原因就是该区域长期大量使用磷肥所致。

　　2. 2 长期过度使用农药导致土壤污染

　　农药施用后10% ~30%的被农作物吸收形成保护作用，20% ~30%进入大气和地下水体，50% ~60% 残留在土壤中[14].这些农药通过多种渠道污染土壤： 飘浮在大气中的农药因风吹雨淋进入土壤、喷洒的部分农药直接落入土壤、农作物中的农药残留通过秸秆还田腐烂进入土壤，使得施用农药总量的80% ~90%最终进入土壤环境，形成对土壤的污染。

　　据资料显示，2010 年我国农药使用量已达 130 万 t,约占世界农药使用总量的 20%,是世界平均水平的 2. 5倍。这使得我国平均每年约有 1 亿 t 的农药药液污染物残留在土壤中，受农药污染的土壤面积达 1. 36 亿亩。相比于 1998 年，2011 年农药使用量净增 55. 53 万 t,增长 45. 1%,而同期的粮食增长仅为 9. 1%.而且，我国的农药使用强度均值为 13. 74kg/hm2,比发达国家平均水平的7kg/hm2高出近50%,广东省农药施用强度多达40. 27kg / hm2,是发达国家的 5. 75 倍。

　　2. 3 长期过度使用农膜引发土壤白色污染

　　农膜是高分子有机物，在土壤中主要残余成分是聚烯烃类化合物，降解周期可达 300 ~400 年[16].残留在土壤中的农膜会破坏土壤结构，阻断土壤孔隙连通，降低土壤的通透性，影响土壤中水肥气热的交换和动植物的生长，导致土壤水分、养分不均衡分布（或匮乏或富余） ,引发土壤次生盐碱化或是土壤沙化，导致土壤肥力质量下降。

　　房地产市场化以来，我国农膜使用量陡增，从 1998年的 120. 7 万 t 增长至 2012 年的 238. 3 万 t,增幅为97. 4% ,年均使用农膜高达 160. 8 万 t,农膜覆盖面积累计达 56. 22 亿亩，平均每年覆盖约 3. 75 亿亩土地，合 4. 72kg/亩。而我国的农膜回收率较低，约为 30% 左右[17],残留量高达 70%,十五年间农膜残留累计达1857. 5 万 t.同时，美国马里兰州农业研究中心的研究表明，每年用塑料膜覆盖的土地 土 壤 流 失 量 失 约4950kg / hm2[18].由此，由于农膜的使用，我国每年有超过 1. 2 亿 t 的有机土壤流失，房地产大跃进以来共计超过 18 亿 t 的有机土壤流失，这些土壤足以形成 25cm厚度的耕地 618. 4 万亩。

　　2. 4 禽畜粪便导致的土壤污染

　　历来被认为绿色有机的畜禽粪便也因养殖户大量使用抗生素、激素等兽药而成为我国土壤的污染源。房地产市场化以来，我国养殖业迅猛发展，禽、畜年出栏量从 1998 年的 68. 4 亿只、9. 32 亿头增加到 2012 年的120. 8 亿只和 15. 09 亿头。养殖业的快速发展，带来禽畜粪便排泄物的巨量增长。而且，全国 90% 以上的规模化养殖场没有经过环保影响评价，80% 的规模化养殖场缺乏必要的污染处理设施，禽畜粪尿利用率仅有40%[19].由此，近 60% 的禽畜粪便被排放到土地中，加之畜禽排泄物中兽用药物残留的增加，使得土壤污染逐年加剧。

　　据实测，禽畜的排污量分别为牛： 7300kg/头（只）·年，猪： 1367. 6kg/头（只） ·年，羊： 474kg/头（只）·年，家禽： 32. 1kg/头（只） ·年，兔： 45kg/头（只） ·年。按照 60% 的排放比例，可计算出土地所承接的主要禽畜污染物排放量。如表 3: 1998 到 2012 年间累计排放禽畜粪便污染物 144. 97 亿 t,年均排放 9. 6 亿 t,累计污染土地 78. 77 亿亩，年均约 5. 25 亿亩。

　　3 房地产推动道路交通建设排污引发土壤污染

　　房地产业的过度发展不仅带动了建材、家居产品运输的兴盛，而且促使城市面积快速扩张，增加了人们居住地和工作地之间的距离，因此需要修建更多的道路和停车场，购买更多的机动车辆。我国城市道路建设发展迅速，城市道路长度、道路面积、人均道路面积从 1998年的 145163km、206136 万 m2、5. 51m2,增长到 2013年的 327081km、607449 万 m2、14. 39m2,增长率分别为 125. 3%、194. 7%、161. 2%.与此同时，我国私人汽车拥有量从 1998 年的 423. 65 万辆增长到 2013 年的10501. 68 万辆，增长了 237. 9% ,平均每百户私人汽车拥有量从 2002 年的0. 9 辆增长到2011 年的18. 6 量，增长了 1967%; 人均石油消费量从 2000 年的 178. 2kg 增长到 2011 年的 338kg,增长 89. 67%.

　　交通运输中汽油燃烧、汽车零部件磨损会产生大量的重金属污染物，如汽油中的 Pb,轮胎中添加的 Zn,发动机及车体部件使用的 Cu,汽车尾气净化装置中作为催化剂使用的 Pt、Rh 和 Pd 等。这些污染物多以气体状或是固体残渣状的形态存在，它们经过自然沉降和雨淋沉降进入到道路两侧及周边的土壤中，污染土壤危害人体健康。

　　学者对哈尔滨、北京、青岛、郑州、扬州等多个城市进行研究，发现我国城市道路周边土壤均存在不同程度的重金属污染。具体而言，道路交通引起的污染土壤表层（0 ~25cm） 中 Cd、Pb 含量是非污染区的 6. 3 ~ 9. 6和 2. 5 ~3. 6 倍，其中北京市道路两侧土壤中重金属 Ni、Cr、Pb、Zn、Cd 的含量最高分别较清洁区的 1. 17 倍、1. 59 倍、8. 20 倍、1. 77 倍、13. 92 倍[20].扬州市城区道路两侧土壤中 Pb、Cr、Cu、Zn、Cd 含量分别是背景值的 2. 69 倍、0. 86 倍、3. 60 倍、45. 02 倍，属于重金属的重度污染，且分布不均[21].

　　以重金属 Pb 为例，根据相关数据公式可计算出道路交通排放 Pb 污染的土地面积（如表 4） ,从 1998 年到2012 年，道路交通排放的 Pb 累计污染土地 12. 45 亿亩，其中城市道路污染 1. 03 亿亩。可以看出，2012 年这两项数据分别为 1. 27 亿亩、981. 2 万亩，是房地产市场化初始1998 年的3. 31 倍和2. 25 倍。伴随着房地产过度发展的步伐，受道路交通重金属污染的土地面积将进一步扩大。

　　4 房地产业导致固体废弃物排放增加引发土壤污染

　　固体废弃物包括工业固体废弃物、农业固体废弃物、城镇生活垃圾、农村生活垃圾等。这些固体废弃物含有大量的无机污染物、有机污染物、有毒放射性元素，是重金属和化学污染物的主要释放源。主要有 As、Cd、Cr、Cu、Ag、Fe、Hg、Pb、Ni、Zn 和多环芳烃类、二垩英类、硝基苯类、胺类、卤代烃类、醚类等，对土壤环境造成了严重的污染。

　　如城市生产生活产生的塑料类固体废弃物（塑料袋、一次性聚苯乙烯快餐盒等） 不易腐烂，进入土壤后影响土壤的通透性，破坏土质，影响动植物生长。

　　多种有毒重金属，在露天堆放过程中渗出后导致土壤和水体的重金属污染。而建筑行业的油漆、颜料等建材类固体废弃物多含有毒性的有机溶剂，易燃易爆且挥发性高，亦被动植物吸收，造就致癌环境，危及人类健康。

　　又如装修、家居类清洁化学品废弃物，这主要来源于各种家用去油、除垢、光洁地面、清洗地毯、疏通管道等的化学药剂，以及空气清新剂、杀虫剂、化学地板打蜡剂等，清洁类化学药品垃圾中含有有机溶剂或自然界中难以降解水的石油化工产品，具有腐蚀性，有的含有氯元素。而氯气燃烧会产生剧毒的物质，杀虫剂中含有约 50%的致癌物质。

　　2012 年仅城镇生活垃圾就达到 1. 71 亿 t,而我国城镇垃圾的无害化处理率仅为 2. 3%,也即，有 97% 以上的城镇生活垃圾只能运往城郊长年露天堆放，由此导致了全国 658 个城市中有 2/3 城市处在垃圾包围之中[22].以广州为例，广州市在没有任何防护措施的垃圾压缩站周围的居民点空气中细菌数最多为 13317 个/m3,大肠菌群多达 632 个/m3,而无垃圾收集点清洁区居民点空气中的细菌数只有 1932 个/m3,未检出大肠菌群[23].

　　5 控制房地产过度发展是化解土壤污染困境的必由之路当前，我国房地产业的发展已经达到饱和状态，商品房数量和面积亦能够满足普通民众的基本住房需求，主要体现在如下几个方面： ①房地产业对 GDP 的贡献率已高于发达国家水平： 我国房地产业对 GDP 的贡献率从 1998 年的 3. 5 上升到 2011 年的 5. 7,而 2009 年世界主要国家的的平均贡献率是 4. 5,其中法国是 5. 4、德国 5. 6、英国 2. 8、意大利 4. 7; ②人均住房面积已接近世界平均水平： 2012 我国人均住房面积达到 32. 9m2,其中北京市为 46. 8m2,而 2007 年在房地产业处于相对稳态的 OECD 国家，人均住房面积平均为 37. 6m2,其中英国 36. 25m2,法国 40. 91m2,德国 42. 86m2,西班牙 33. 33m2,2009 年日本人均住房面积仅为 19. 6m2,韩国仅为 19. 8m2; ③房屋空置率偏高： 据调查，2013年我国城镇家庭住房空置率高达22. 4%,其中北京市的空置率为 35%,空置住房价值占用了全国城镇家庭总资产的 11. 8%,大约 4. 2 万亿银行住房贷款沉淀于空置住房。

　　在此情况下，控制房地产过度发展已成为我国摆脱土壤污染困局的必由之路。为此，政府应该实行严控房地产占地，甚至在各地实行房地产占地的零增量政策。

　　具体措施有二：

　　（1） 建立存量耕地的零转用制度。不仅要严守 18 亿亩耕地红线，而且要严控目前的存量耕地被转作他用，以确保耕地面积。尤其要在全国各地尽快推行存量耕地的零转用制度---绝对禁止将耕地转作他用，除非存量耕地因其自然属性的变化已失去了耕地功能且达 10 年以上---以防地方故意将耕地做残而转作他用。

　　（2） 建立房地产占地红线制度，推行房地产占地的零增量政策。根据一个地方房地产用地与耕地、生态用地、潜在耕地的比例确定该地的房地产占地的上限面积数，该数额即为该地的房地产占地红线。一旦该区域的房地产占地达到该红线数额，则停止任何占用新地（即未被房地产所占用的土地，包括荒地） 的房地产项目---在此情况下的房地产建设，实行 “建新只能拆旧”的政策。