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论文题目：中国房地产市场的虚拟化研究
一、研究背景与意义
1、研究背景
我国房地产行业的实际情况表明，房地产的市场化改革趋势日益明显，在国民经济中的地位也越来越重要。伴随着人民生活水平的提高和城镇化建设的推进，房地产市场热度有增无减，各类城市的房价均出现不同程度的上升，消费者一房难求、炒房客牟取暴利、房屋大量闲置等矛盾不断加深。高额的房价加重了人们的负担，加深了社会贫富差距，长此以往将不利于社会和谐稳定。现阶段，国际间的金融联系日益紧密，随着国际国内金融市场的日渐繁荣与资本市场金融工具的创新，我国经济在运行过程中虚拟化程度也在不断提高，房地产的投资属性明显增强，虚拟特性也逐渐显现，除了传统的一些因素以外，虚拟经济对房地产价格变动的影响也不容忽视。
在世界经济全球化的大背景下，各国家、地区的联系越来越密切，世界经济的虚拟化程度在全球金融自由化的深刻发展中逐渐加深，从规模方面来看，实体经济已被虚拟经济超越了。随着虚拟经济的不断发展，房地产的虚拟特性也不断增强。房地产作为一项优质的投资品，受到各种类投资者的欢迎，房地产行业在经济运行起到越来越重要的作用。纵观现代史的几次金融危机，总结国际经验，我们可以发现，各国在危机的处理上大多作用于房地产，因此为了实现国家经济形势和金融市场的稳定，强化房地产市场综合调控，抑制房地产虚拟成分过高，构建房地产市场发展的良好生态是重中之重。
2、研究意义
（1）实践意义
虚拟经济的研究旨在通过发现当代经济虚拟化后的经济运行方式、总结虚拟经济的特征和探寻实体经济与虚拟经济的关系，从而为管控系统风险、转变经济增长方式、完善政府监管及维持经济稳定等提供理论依据，而对于关系到整个国民经济的运行、金融安全、投资决策和社会稳定的问题，我们可以从房地产市场虚拟化水平的深层次研究找到突破点。
（2）学术价值
研究视角上的改进。从已发表的学术成果考来看，各国学者在房地产方面的研究大多体现在房地产投资与经济发展的作用关系上，由此提出的关于解决房地产不良发展问题的措施主要寄希望于中央政府的宏观调控等。本文期望通过说明房地产市场虚拟化的产生原因，房地产虚拟化对我国实体经济、消费、财富分配等方面的影响机制，重新认识中国房地产虚拟化问题现状，并结合政府部门颁布的对我国房地产市场的虚拟化的宏观调控政策及相关数据判断我国宏观调控政策的效果，如果存在调控政策效果的不理想或不合理，我们怎样来进行宏观调控的政策转型，预期从更多的层面找到解决或减轻中国房地产虚拟化问题的方法。
二、研究思路与方法
1、研究思路
本文的主要目的是针对中国房地产市场存在的虚拟化问题，通过对政策调控后的市场进行水平测度，判断我国宏观调控政策的效果，如果存在宏观调控政策效果不理想的状况，给出相应的建议与措施。
本文共分为六章，每个章节的主要内容如下：
第一章为绪论。通过写作的现实背景的引入，提出了全篇的研究重点，并对选题的现实意义与学术价值、研究思路、研究方法、技术路线进行了介绍；同时通过归纳和梳理国内外学者关于房地产、虚拟经济以及房地产虚拟化的学术成果，并进行简要评述，得到本文的可能创新点。
第二章为虚拟经济的基本理论基础。通过研读马克思的地租理论及虚拟经济理论、恩格斯的论住宅问题和房地产投资理论，对房地产虚拟化的科学内涵进行说明，以期为后面的研究说明做理论支持。
第三章为房地产与房地产虚拟化。对房地产与房地产价格的介绍，通过房地产所具有的虚拟性特征来说明在房地产的发展初期阶段就已经存在了虚拟的成分，随着市场经济的运行，我国房地产的虚拟成分所占比重越来越大，为此政府对房地产市场进行了一系列的调控，政策效果如何，以及效果不理想时需要怎样的政策转型成为了研究的重点。
第四章为中国房地产虚拟化的基本情况与水平测度。本章主要是通过一系列的数据图表说明中国的房地产近二十年来的基本情况、处于何种状态。选取指标与筛选数据对中国房地产的虚拟化水平进行测度是本章主要要说明的内容。
第五章为房地产虚拟化产生的原因及对经济的影响。简要说明导致房地产虚拟化产生的几个关键性因素，再分别说明房地产虚拟化对实体经济、财富分配、生产（生产成本）及消费的影响，以期为后面提出解决或缓解我国房地产虚拟化的政策建议提供作用机制支持。
第六章结合我国政府部门在各个历史阶段颁布的房地产市场宏观调控政策，判断这些政策的有效性；如果存在调控政策效果的不理想或不合理，我们进行怎样的宏观调控政策调整与转型，分别从中央政府、地方政府、房地产行业及银行信贷等几个方面考量，通过分析得到的结论和作用机制，提出有建设性的政策调整方略，以达到“稳楼市、维稳定、促发展”的目的。
2、研究方法
理论与实证分析相结合：理论分析主要是说明房地产市场虚拟化的产生原因和发展进程，房地产虚拟化对经济的影响机制；而实证分析则是结合政府部门颁布的对我国房地产市场的虚拟化的宏观调控政策及相关数据分析这些政策的效果，判断这些政策的有效性，如果存在调控政策效果的不理想或不合理，我们怎样来进行宏观调控政策调整与转型。
三、论文创新点与不足
1、创新点
本文创新点主要体现在以下几个方面：第一，通过对我国房地产市场虚拟化的发展过程以及水平测度的研究分析，进一步厘清和明确了中国房地产市场由实体经济转向虚拟经济领域的演变过程，在这个过程中资本化定价扮演着重要角色。
第二，在房地产虚拟化研究的方法上作了些许改进，本文将通过马克思的地租理论、虚拟经济理论及恩格斯的论住宅问题等理论来说明中国房地产虚拟化问题，从理论的角度深刻把握中国房地产市场虚拟化的基本情况。
2、不足之处
鉴于本人有限的研究能力与分析能力，本文可能存在以下不足之处：
第一，在统计性分析方面，由于我国房地产相关数据获取来源多为《统计年鉴》，由于某些年份的统计依据发生更改造成了统计口径略有差异、某些统计指标不再纳入年鉴范围的情况，因而导致少量研究数据缺失、测度结果的精准度不高等问题。
第二，在规范性研究方面，由于虚拟经济理论、房地产虚拟化涉及学科及理论面广泛且复杂，以及房地产市场运行的地区性发展差异，本文对房地产虚拟化仅作了一般性分析，对房地产虚拟化水平的衡量、分析及研判不够深入。
四、论文提纲
目 录
1 绪论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
1.1.2 研究意义
1.2 国内外文献综述
1.2.1 文献综述
1.2.2 文献述评
1.3 研究思路与方法
1.3.1 研究思路
1.3.2 研究方法
1.4 创新点与不足
1.4.1 创新点
1.4.2 不足之处
2 虚拟经济的基本理论
2.1 虚拟经济的内涵
2.2 虚拟经济的运行方式
2.3 虚拟经济的主要特征
2.3.1 虚拟经济的高投机性
2.3.2 虚拟经济的高流动性
2.3.3 虚拟经济的高风险性
2.3.4 虚拟经济的不稳定性
3 房地产与房地产虚拟化
3.1 房地产与房地产价格
3.2 房地产的虚拟化
3.2.1 房地产与虚拟资产
3.2.2 房地产虚拟资产的特性
3.3 房地产虚拟化的影响因素
3.3.1 经济发展水平
3.3.2 房地产市场规模
3.3.3 金融创新及金融深化
3.3.4 制度因素
4 中国房地产市场虚拟化的基本情况与水平测度
4.1 中国房地产市场虚拟化的基本情况
4.2 房地产虚拟化水平测度的方法概述
4.2.1 存量和流量模型
4.2.2 功效系数法
4.2.3 单中心模型
4.2.4 指标法
4.3 中国房地产市场的虚拟化水平测度研究
4.3.1 指标的选取原则
4.3.2 指标的选取与分析
5 房地产虚拟化产生的原因及对经济的影响
5.1 房地产虚拟性产生的原因
5.1.1 房地产的耐久性
5.1.2 房地产的不动产性
5.1.3 房地产的有用性
5.2 房地产虚拟化对经济的影响
5.2.1 房地产虚拟化对实体经济的影响.
5.2.2 房地产虚拟化对财富分配的影响.
5.2.3 房地产虚拟化对社会生产的影响
5.2.4 房地产虚拟化对国民消费的影响
6 我国房地产市场虚拟化的调控政策转型
6.1 我国房地产市场宏观调控的政策效果
6.1.1 我国房地产宏观调控六阶段
6.1.2 我国房地产宏观调控效果不佳的原因分析
6.2 调控我国房地产虚拟化的政策转型
6.2.1 针对中央政府的宏观调控
6.2.2 针对地方政府的体制革新
6.2.3 针对房地产行业的制度创新
6.2.4 针对银行信贷体制的监管
参考文献
致 谢
五、论文写作进度安排
20xx年11月—20xx年2月初：收集资料。重读作品，确定论文题目，查阅相关资料。
20xx年2月—20xx年3月中旬：在老师的指导下，拟定写作提纲和开题报告。
20xx年3月—20xx年4月：论文修改。听取老师意见，撰写论文初稿，并交指导老师评审。
20xx年4月 定稿
六、主要参考文献
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