第四章Y公司的融资现状分析
4.1 Y公司资金需求与供给分析
Y公司的资金需求主要用于幸福新城项目的投资建设,主要由以下几个方面构成:
土地成本,即房地产开发企业为取得项目开发用地而发生的支出。房地产开发企业取得土地的方式包括在一级市场受让取得和在二级市场购买取得。土地招拍挂制度实施以后,受让取得成为房地产开发企业取得土地的主要方式。由于采取竞价机制,该制度的实施也使得土地的价格被不断抬高。土地成本成为房地产项目开发中非常重要的资金流出项目,通常占到项目总支出的30%以上。在经济发达地区,由于地价高昂,土地成本所占的比例更高。有些项目土地还需要进行拆迁,而拆迁补偿往往与项目土地本身的价值成正比,大大增加土地成本。根据国家对房地产行业银行信贷的监管政策,房地产企业不能使用商业贷款缴纳土地出让金,只能通过自有资金解决。
工程成本,工程成本包括前期工程费、建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。前期工程费是指进行项目可行性研究、项目规划和设计、进行地质勘察、测绘和环境评估等工作所发生的费用。建安工程费是指建筑主体部分的土建工程、水电设备安装工程、装修工程等的建设费用。基础设施费是指在主体建筑之外,项目地界以内的各种道路和管线工程的费用,包括供水供电、供气供热、排洪排污、道路绿化、电信、路灯、环卫工程等。公共配套设施费是指项目为小区内的居民服务的不能有偿转让的各种非营利性的公共配套设施建设费用,如学校、变电房、健身场所等。幸福新城项目工程成本概算资料如下:
期间费用,期间费用是指项目幵发过程中发生的管理费用、销售费用和财务费用,这些费用不直接归属于某个项目。管理费用是指企业的行政管理部门为管理和组织整个企业的经营活动而发生的费用,包括公司办公经费、管理人员薪酬、工会经费和培训经费等。
销售费用是指销售过程中发生的各种费用,包括销售机构的费用和销售人员的薪酬、广告宣传费,差旅费等。财务费用是指开发资金的成本以及为筹集资金发生的各项费用,包括幵发期间的利息支出和融资手续费等。
税费和其他费用,房地产开发项目涉及的税费主要有受让土地缴纳的契税,项目报建过程中发生的各种费用,项H销售时发生的营业税、城市建设维护税、教育费附件、土地增值税、所得税以及各种合同和证照的印花税。其他费用主要是指项目开发过程中发生的零碎费用以及不可预见费。不可预见费是指因不可预见的基础设施和其他附加工程增加的费用、不可以预见的自然灾害等增加的费用。
根据项目工程概算,幸福新城项目的总投资为66579.7万元,其中土地成本21871.2万元,工程成本30340. 0万元,期间费用7549. 5万元,相关税费6819. 0万元,如下图所示:
Y公司幸福新城项目预计分三年开发完毕。目前,Y公司在幸福新城项g已实际投资15727万元,目前尚有货币资金2000多万元,迫切需要进行融资。每年的资金需求和供给情况如下表:
其中,2014年度项目建设方面需要资金40000万元,含支付项目地价款约2.1亿元,项目开发费用1.9亿元;资金供给方面银行贷款15000万元,可用的销售回款15000万元,资金缺口 10000万元2015年度总支出为20000万元含项目开发费用要支出15000万元,土地储备支出5000万元;资金供给方面,可用的销售回款20000万元资金供求基本平衡;2016年度总支出25000万元,含项目建设支出12000万元,土地储备支出13000万元;资金供给方面,可用的销售回款25000万元,资金供求基本平衡。
综上分析,Y公司只需在2014年融进期限为三年的资金10000万元,即基本可支持完成幸福新城项目的建设。但要注意的是,在项目建设期间银行的贷款规模须维持不变,即到期要展期或者偿还后就要尽快办理续贷,否则会产生新的资金缺口。
4.2 Y公司融资存在的问题
从Y公司目前的融资状况来看,其现有的融资模式已经难以满足未来的融资需求,主要的问题如下:
4. 2.1主要依赖从银行贷款,资金来源渠道单一
从Y公司的财务状况可以看出,除成立之初股东投入的资本和留利润外,Y公司的后续融资主要是从商业银行取得的房地产开发贷款和预售取得的资金,没有其他的渠道。Y公司这种状况在成了对银行贷款的高度依赖。按照净资产计算,Y公司的自有资金不到6000万元,不到项目总投资的10%,按照最新的监管要求,房地产项目的自筹资金必须达到三成,.才能申请银行贷款或者债务性的房地产信托资金。随着拿地成本越来越高,Y公司的自有资金基本只够发起一个项目。近年来,政府对房地产市场的宏观调控日渐趋紧,银行信贷规模的增幅进一步放缓。每年新增的贷款连大型企业的资金需求都无法满足,中小型企业更难从中再分一杯羹。在调控政策不断趋紧的情况下,Y公司的银行信贷融资额度很难进一步扩大,寻找银行贷款之外的融资渠道对Y公司来说已经是势在必行。
4. 2. 2资产负债率高,资本结构不合理
截至2013年底,Y公司的资产负债率已经在80%以上,属于房地产开发企业中较高的水平。按照项目开发贷款的30%自有资金要求,Y公司己经无法再从银行取得贷款。而Y公司的项目开发在达到可申请预售许可证的条件之前,还需要投入不少资金,而Y公司目前的资金储备不足以满足要求。如筹不到足以支撑至项目预售的资金,Y公司就会面临资金链断裂的风险,轻则要将项目折价出售,重则破产。资本结构的不合理还提高了融资成本。由于Y公司的负债率指标不理想,银行新发放的贷款利率都大幅度地上浮。因此,Y公司的未来融资必须考虑如何改善资本结构,降低负债率,维持稳健经营。
4. 2. 3融资成本高且期限与项目建设不匹配
出于控制风险的需要,银行给房地产企业提供的贷款一般期限较短，—般为一到三年。而中小型房地产企业由于本身资金有限,一般都要对项目进行分期幵发,中大型的项目的建设周期一般都在三年以上。如遇上市场形势变化或者不可抗力因素,项目还可能停工延期开发。由于资金期限与幵发期限不匹配,房地产企业往往要在项目回款之前偿还银行贷款,或者申请展期。这种期限的不匹配不仅给企业造成短期资金压力,而且不利于企业的资金计划,企业必须提前准备资金偿还贷款,降低了资金使用效率,无形中提高了融资成本。Y公司的贷款余额基本都是一年期、两年期,无法支撑至项目开发完工。
可见,Y公司目前单纯依赖银行的融资方式不可持续。偏高的资产负债率和偏短的融资期限使Y公司的资金链长期处于紧绷的状态。Y公司必须保证开发、建设、贷款、续贷、销售、回款、还贷等环节环环相扣,才能维持其经营模式的不断循环。这在当前政策和市场的变化都比较频繁的情况下,显然不是一种可持续的运作模式。
4.3 Y公司融资问题的成因
针对Y公司融资现状存在的上述问题,本文分析其成因主要有一个方面:
4.3.1直接融资门植高,受政策影响大
尽管我国目前已经有主板、中小板和创业板三个层次的证券市场,但是由于房地产行业受到政府的严厉调控,再加上房地产经营本身的不连续的特点,中小房地产企业很难保持业绩的稳定性和持续性,难以满足上市融资的条件。我国己上市的房地产开发企业基本都是大型企业,中小企业被排除在资本市场之外。房地产企业以发行公司债券方式进行直接融资的案例也很少。在宏观调控的过程中,监管部门有时还对房地产企业通过资本市场融资直接加以限制。如证监会2007年对房地产企业以“窗口指导”的方式,限制房地产企业IPO和再融资,仅允许业绩较好的房地产企业通过买壳上市,这相当于直接关上了中小企业通往资本市场的大门。
4. 3. 2重债务融资,轻股权融资
中小型房地产企业多是民营企业,一般采取有限责任公司的组织形式,便于企业创始人及其继承人牢牢控制企业所有权。为避免控制权之争影响企业的经营,中小企业多是采用家族持股的模式,一般不愿意对外出让股权。而从外部投资者来说,也不愿意把资金投入到一个不由自己控制的企业。这种状况影响了中小企业权益资本的扩大。因此,从保持控制权的角度来说,中小企业多倾向于进行债务融资。此外,引进权益投资者的程序繁琐而漫长,而债务融资的手续简便而且成本低,更适应中小企业多变的资金需求4. 3. 3金融机构的“差别”待遇.
由于我国金融体制的特点,金融机构受到政府的支持和保护,在整个经济活动中处于优势的地位。而我国以投资为主导的经济增长模式,又使得金融市场基本上处于卖方市场的状态。中小企业本身风险较大,财务信息不透明,管理制度不规范,银行难以实施有效的监督来保证贷款的安全。从银行内部来说,服务中小企业缺乏规模效应,不符合成本效益原则。银行当前的运行机制和信用评级体系也明显不利于中小企业。这些因素导致中小企业在与金融机构的交易中,受到的往往是与大型企业不同的“差别”待遇。这些“差别”待遇鲜明地表现在贷款的期限、利率等方面的苟刻要求。
4.4 Y公司融资环境和条件分析
前文己经分析了 Y公司的融资现状,以及融资中存在的问题与成因,现运用SWOT分析方法,分析Y公司的融资环境和条件。
(1)优势(Strength)
Y公司有多年的房地产开发经验,对本地房地产市场有深刻的见解。Y公司长期耕耘本地市场,建立了具有较高知名度和认可度的房地产品牌。Y公司的内部管理高效,决策机制灵活,能够对行业和市场的变化做出快速反应。Y公司的设计和创新能力较强,推出的产品具有独特的竞争力。Y公司的项目具有区位优势,交通便利、社区成熟、配套齐全。Y公司是当地知名企业,与当地政府有良好的沟通和联系。Y公司的信用记录良好,没有贷款违约记录。Y公司的经营稳定,多年来持续保持盈利,发展前景普遍看好。Y公司热心公、益,勇于承担社会责任,具有良好的公众形象。
(2)劣势(Weakness)
Y公司的规模仍然较小,规模经济效应不明显。Y公司专注于住宅细分市场,商业地产的开发经验不足,不具备运作大型城市综合体的能力。Y公司合作的银行等金融机构较少,选择的空间不大,议价能力不强。Y公司内部管理不够规范,信息透明度较差,不利于外部投资者进行了解和接洽,Y公司专业人才流动率较高,不利于企业的长期发展。
(3)机会(Opportunity)
Y市的城市完成了总体规划,明确建设目标。为改变城市面貌,提升城市品位,政府对房地产开发持鼓励态度。Y市把房地产也列为支柱产业,有较多的优惠政策出台。Y市的GDP近年来的增速均在15%以上,经济发展活力强劲,居民收入水平和消费能力迅速提高。
Y市的房地产市场稳中有升,人气持续旺盛,成交也非常活跃。在Y市进行房地产开发的企业以本土企业为主,规模和实力相差不大,竞争压力较小。
⑷威胁(Threats)
加强调控仍然是当前房地产业的政策基调,房地产市场的短期走势不确定性较大。当前市场上流动性短缺的现象比较严重,贷款利率可能进一步走高。本地的金融业不发达,以商业银行为主,Y公司较少有机会接触新的融资渠道和融资手段。由于地价和人力成本的刚性上涨,Y公司未来的经营成本也将上升。宏观经济增速放缓,未来的走势和政策风向尚不明朗。
